房地产项目研究报告.docx

金贵元富
上海衡宇销售有限公司
SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.

目录

前言1

产物简介 2

产物定位 3

产物发起 20

营销事情筹划 28

跋文 42

前言

鉴于目前市场上CBD区域高端投资产物的营销状况与未来的生长趋势。本【营销企划陈诉】载明了我司对【金富得大厦】所做的市场阐发结果及项目的定性、定量结果，并提出了我司对本产物的战略研究定位。

同时旨在设定【金富得大厦】的营销东西，市场细分方案，项目整合运作方案，我司对【金富得大厦】营销企划纲领进行了整体论述。并制订【金富得大厦】一整套切实可行的整合营销计谋，同时，具此特别提出了关于本案营销包装的特殊要领与通路。

本陈诉仅向委托方暨互助方论述，陈诉中的内容、思路、看法和整体运作方案应予高度保密。

第一部门产物简介

项目底子资料
项目名称：金富得商务大厦

项目所在：静安区陕西北路288号
南距南京西路30m，西临陕西北路
东靠江宁路，北抵奉贤路

项目表面：目前项目已结构封顶，外立面施工过半，在建历程之中。
主楼高99.95m，地上29层，地下2层，其中1-8层为商业用裙房，9层以上为办公综适用房。
每层修建面积：1534M2
总修建面积：32214M2
地下车位数量仅185个

本案紧邻中信泰富广场、恒隆广场、上海嘉里中心、上海商城、锦沧文华大酒店、波特曼酒店等，地处南京西路高级商务圈内。
第二部门产物定位

项目的SWOT阐发
四大优势点阐发
地段优势显著
顶级商业
本案位于南京西路陕西北路接壤，周边云会合信泰富、恒隆广场、上海商城、梅陇镇伊势丹等著名商业中心，是目前上海最顶级、消费条理最高的商业地段之一。
办公发达
本案旁以中信泰富为首的办公区是目前浦西地域首屈一指的甲A级办公区域，许多跨国、海内的超一流企业都选择在此办公。目前该地域的办公房行情非常看内好，其租赁代价及出租率也在浦西地域属于顶级水平。
顶级酒店云集
本案所在地段照旧目前浦西地域高星级酒店最为密集的地段，目前本地段由这些高等酒店乐成动员，成为万商云集的“顶级空中驿站”。
产物的地段优势将是支撑本案售价、树立投资信心的重要依据之一。

产权性质为住宅（酒店式商务公寓）
住宅产物在本地具有稀缺性
本案是目前市场上少少数拥有住宅产权的小户型产物，在所在地段更属绝无仅有。
经营方法灵活
住宅类小户型在投资经营方法上较为灵活，既可作为住宅出租，也可作为商务房进行使用，甚至可作为酒店按日或定时出租。其投资渠道多样，赢利性也较强。
支付压力轻
住宅类物业的首付仅需三成（目标价位在7000元/M2以上），最高贷款年限达30年，其首付、月还款压力较小，投资回报率较容易得到保障。
使用本钱较低
作为住宅类物业，本案的水、电、电话等日常生活用度较办公型物业低廉许多，也低落了住户的居住本钱及未来的经营治理本钱。

3、产物包装中体现的优势
具有高科技的商务属性
本案在设计制作中对智能化设施做了详尽的筹划，使之在居住外同样满足商务办公的全部需求，并预留了未来生长、升级的空间。因此本案还具有作为小型办公房的功效定位，这使本案的使用功效性、客户选择面更为遍及。
别的，本案在物业配套设施方面也为商务办公考虑周全，除开辟商务中心外，还在会所区域内开辟小型集会场合，满足商务办公的需求。

物业的硬件设施具备的顶级品质
本案所选择的软硬件设施均属顶级配置，可媲美五星级酒店尺度，在硬件设计中总结目前酒店式公寓的物业治理的经验，并为未来的物业维护预留了空间和条件。
本案的硬件设施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可称“翘楚”。精良的物业品质将是吸纳高品位的投资客，也能从目前猛烈的市场竞争中脱颖而出。

居室装修具备顶级品质
本案的室内装修聘请专业公司专项设计，从整体室内结构到装潢建材的选用都以豪华酒店为参照尺度。
高品质、新颖别致的室内装潢将直接打击客户的视觉感官，激起其强烈的购买欲望，也是支撑本案售价的重要砝码。

完善超前的物业治理办事
本案的物业治理办事将聘请资深物业治理公司担纲经营，以“周全、完善、超前”为宗旨，以商务办公、酒店居住等方面为切入口，为使用客户提供全方位的治理办事，以增加产物自己的附加值。

4、准现房物业有利尽快实现投资回报
本案已结构封顶，外立面施工过半，预计于03年底交房。目前本案的施工状态有利于样板房、公用部位的装潢包装，对投资回报将起到强大的推行动用。
准现房的物业状态可以给客户足够的购买信心，并可以较快地实现投资回报。

劣势点阐发
门路交通不畅
本案距离南京西路仅30米，但作为本案最主要的交通通道——陕西北路为单行道，自南向北无法通行，部门驾车业主须绕道至北京路方可进入本案，这将对本案的车辆进出、人流聚集带来极大的未便。