房地产市场崩溃之范例.docx

∵房地产市场瓦解之案例∴北海热土九十年代初期北海市一大景观——近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万大亨；也有人早晨起来就由富豪沦为欠债平民。9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让筹划用地多达67.75平方公里，修建工程项目投资43亿，施工面积靠近400万平方米，在建工程中凌驾20层的修建达45幢，14条宽50米以上的都市干道同时开工。那时的北海，是一片激感人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。1984年，北海被国度批准为全国十四个沿海开放都市之一。1992年，仅用了一年时间，一个不敷9平方公里的都市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放都市9个主要经济指标综合比力，增长最快的是北海。北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地财产，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就创建近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准创建房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场代价涨至原价的一二十倍。土地代价从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达极点，许多地块凌驾了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的代价也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。但变冷后，房产和土地代价同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地代价8万元／亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。1993年中开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海今后成了一个被房地产套牢的都市。1994、1995、1996年GDP增幅仅为12.53%、3.3%、5.9%，北海经济逐渐萧条，大批大开发时代移民迁出，北海人气下降。1995年后，房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海，打讼事成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。北海市的商品房、土地多数被全国各地来的法院贴上了封条。一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平米屋子全部被查封，许多讼事打到了最高人民法院。1992、1993年两年时间，新闻媒体3150人次造访北海，在省级以上报刊发文稿7996篇，大范围密集式的推介成绩了北海房地产，成绩了北海，但1995年后媒体只有大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道。据北海市房产土地部分统计，到2000年2月底，来自全王法院系统的房地产查封案件755宗，查封土地面积1万多亩。90年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海都市失去最具实力的聚财方法和连续生长的手段。据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金，目前资产缩水不到100亿。北海积存沉淀的不良金融资产高达160亿，其中四川系统约30亿。沉淀积存在北海的不良金融资产有银行直接投入(含自办企业投入)的，有企业挪用贷款投入的，产权归属情况庞大，死结多、并且纠缠了7、8年之久，处理难度很大。到2000年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了33万平方米商品房，生意业务额达1.97亿元，比1999年有成倍的增长。2000年，北海市房地产开工项目15项，面积14.4万平方米，相当于前4年的总和；2001年，房地产开工28个项目，面积27.6万平方米，增长近86%；2002年开工37个项目，面积39。67万平方米，增长43%以上。2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产生意业务面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米，沉痛中规复。外地人在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到50%以上的比例。2002年政府得到了中国建立银行授权5个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方法将闲置土地会合起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中，既把闲置土地转为都市建立的资源和财务储备，又淘汰了原来的存量。中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建，有望发动北海的经济总量迅速增长。连绵24公里的银滩是北海旅游业最大的品牌资源。1988年，北海市被国度旅游局列为全国重点旅游都市，几年不到，一座座集宾馆、餐饮、购物于一体的别墅式修建临海而起，10年的市场主导型开发，使银滩充满了亭台楼馆，汽车道、挡浪墙、修建物、防海堤的修建，影响了海洋动力平衡和泥沙运动，加快了沙滩的侵蚀，滋扰了海岸沙滩的自然发育历