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房地产项目开发程序的研究报告.docx

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关于房地产项目开发步伐的研究陈诉 目录 第一章资源整合 第一节房地产生长偏向 第二节公司焦点竞争力 第三节公司生长战略 第四节资源整合 第二章市场观察 第一节市场观察的目的 第二节市场观察的内容和要领 第三节区域市调陈诉的撰写 第三章用地潜力阐发 第一节用地潜力阐发的内容 第二节用地潜力阐发的结果 第四章土地决策 第一节土地治理的根本术语 第二节获取土地的方法 第三节征地拆迁及其土地出让的步伐 第四节土地获取时应注意的主要问题 第五章项目投资本钱与用度的估算 第一节项目投资本钱与用度的根本看法 第二节开发建立投资的用度组成 第六章项目投资效益的多方案比力以及综合评估 第一节项目财政评价的主要内容 第二节项目评价的根本要领 第七章市场定位 第一节市场定位的依据 第二节产物品质 第三节面积配比和格式配比 第四节房型设计 第五节营销主题 第八章筹划设计 第一节筹划和设计的要点 第二节筹划和设计应考虑的因素 第三节我国居住区筹划经历历程 第四节今世筹划和设计的生长偏向 第九章工程建立 第十章营销推广 第一节代价计谋 第二节告白计谋 第三节营销计谋 第四节销售执行 第十一章物业治理 第一章资源整合 第一节房地产生长偏向 一．未来十年中国的住宅需求 在未来5~10年中，我国以住宅为主的房地财产将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、都会化和参加WTO将成为推动房地产财产生长的三大动力。 （一）居民消费结构的调解动员住房消费的升级换代 1978－2000年，我国GDP年均增长9.5%，人均GDP增长也凌驾8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改进奠基了坚固的底子。90年代，人们的消费开始从温饱型向消费型转变，动员了居住、交通、通信、文化教诲娱乐消费明显增强。凭据第五次人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的30.09%，人均居住面积10.4平方米，修建面积19平方米。凭据国度住宅财产“十五”生长筹划，到2005年城镇人均修建面积到达22平方米，仅城镇居民就需建立27亿平方米，平均每年新建住宅5.4亿平方米，这样大的住宅投资与需求将对百姓经济的生长起到巨大的推行动用。 （二）都会化步调的加速带来巨大的住房需求 凭据国际经验，当一个国度经济进入连续稳定增长时期，都会化也将进入一个快速生长时期。世界银行对全世界113个国度的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国度，都会化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等生长国度时，都会化进程加速，水平将到40%~60%，而经济高速生长，都会化水平到达70%以后，都会化生长速度将迟钝。 ‰，都会化率以每年1%左右增长，到2010年到达46%，都会人口将到达6.4亿，净增长1.9亿，每年增长1852万人。每增加1小我私家，将增加22平方米住宅修建面积和100平方米左右的都会建立用地，都会人口的迅速增长无疑会对住房和底子设施建立带来巨大的压力。 （三）参加WTO后开放步调加速形成对房地产的巨大需求 参加WTO后，我国将开放交通运输、金融办事、电信、执法办事、管帐办事、信息办事、旅游、修建业等多个行业，且开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地区和客户限制，修建业合资互助企业3年内开始享受百姓报酬，这些都将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产物——住宅、写字楼、中介办事等多种需求。 虽然未来5~10年中我国房地财产的生长总体看好，但现阶段，潜在需求与有效需求不敷的矛盾并没有得到解决，这在一定水平上抑制了房地财产的康健生长。 二．房地产市场生长趋势 从1998年起，我国挣脱了低速和负增长的状态，进入高速生长阶段，尤其是2001年以来，房地产进入欣欣向荣的景象。前11个月，全国房地产投资4857亿元，比2000年同期增长29.7%。随着中国参加WTO，机会与挑战并存的2002年，海内房地产进入一个全新的生长时期。 房地产市场体现出如下特点： （一）房地产开发投资高速增长 （二）商品房销售市场供求两旺 （三）小我私家购房比重继承提高 （四）土地购买和土地开发投资高速增长 2001年1—10月，全国房地产开发企业购买土地面积达12803万平方米，比2000年同期增长65%，同期完成土地开发投资282亿元，比2000年同期增长34%，完成土地开发面积6563万平方米，同比增长36.8%。土地购买面积的大幅增长，表明开发商对为了开发前景看好。 2001年，北京、上海、成都、长春、武汉通过一系列的运作，万科的土地储备到达近900万平方米。“如果保持今年的速度，一年后，万科的土地储备预期可达1600万至1800万平方米”。王石报出