房地产开发成本详细讲解.docx

开发产物本钱的内容为了增强开发产物本钱的治理，低落开发历程泯灭的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产物的本钱，在各个开发环节控制各项用度支出。要核算开发产物的本钱，必须明确开发产物本钱的种类和内容。开发产物本钱是指房地产开发企业在开发历程中所产生的各项用度支出。开发产物本钱按其用途，可分为如下四类：1．土地开发本钱指房地产开发企业开发土地（即建立园地）所产生的各项用度支出。2.衡宇开发本钱指房地产开发企业开发种种衡宇（包罗商品房、出租房、周转房、代建房等）所产生的各项用度支出。3.配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产物本钱的大众配套设施所产生的各项用度支出。4．代建工程开发本钱指房地产开发企业担当委托单元的委托，代为开发除土地、衡宇以外其他工程如市政工程等所产生的各项用度支出。以上四类开发产物本钱，在核算上将其用度分为如下六个本钱项目：1．土地征用及拆迁赔偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所产生的各项用度，包罗征地费、安顿费以及原有修建物的拆迁赔偿费，或接纳批租方法取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、衡宇开发前产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、园地平整等用度。3．底子设施费指土地、衡宇开发历程中产生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及门路等底子设施用度。4．修建安装工程费指土地衡宇开发项目在开发历程中按修建安装工程施工图施工所产生的各项修建安装工程费和设备费。5.配套设施费指在开发小区内产生，可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的大众配套设施用度，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单元及开发明场为开发房地产而产生的各项间接用度，包罗现场治理机构人员人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。从上可以看出：组成房地产开发企业产物的开发本钱，相当于产业产物的制造本钱和修建安装工程的施工本钱。如要盘算房地产开发企业产物的完全本钱，还要盘算开发企业（公司本部）行政治理部分为组织和治理开发经营运动而产生的治理用度、财政用度，以及为销售、出租、转让开发产物而产生的销售用度。治理用度、财政用度和销售用度，也叫期间用度。它们绝大部分都是经营期间的用度开支，与开发工程量的干系并不十分密切，如果将期间用度计入开发产物本钱，在开发产物开发和销售、出租、转让差别步的情况下，就会增加开发产物的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间产生的治理用度、财政用度和销售用度计入当期开发产物本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能实时反应企业的经营状况。同时，将期间用度计入开发产物本钱，不光要增加核算的事情量，也倒霉于正确考核企业开发单元的本钱水平和本钱治理责任。因此，现行管帐制度中划定将期间用度计入当期损益，不再计入开发产物本钱，也就是说，房地产开发企业开发产物只盘算开发本钱，不盘算完全本钱。
二、自营开发工程本钱的核算(一）房地产开发企业的底子设施和修建安装等工程的施工，可以接纳自营方法，也可接纳发包方法进行。接纳自营方法进行的底子设施和修建安装（包罗装饰）等工程，如果工程范围不大，在施工历程中产生的各项工程用度，可直接计人有关开发本钱的核算东西，记入“开发本钱——衡宇开发本钱”等账户的借方和“银行存款”、“库存质料”、“应付人为”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发本钱——衡宇开发本钱XXX贷：银行存款XXX库存质料XXX应付人为XXX如果工程范围较大，由企业所属施工单元进行内部核算的，可凭据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程用度，并按工程施工本钱核算东西和本钱项目设置工程施工本钱明细分类账进行工程本钱明细分类核算。一、自营工程本钱核算的东西和项目由于开发企业底子设施、修建安装等工程具有多样性和牢固性的特点，每一工程险些都有它的奇特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建立它时，要接纳差别的施工要领和施工组织。纵然接纳相同的尺度设计，也由于必须在指定的所在制作，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、质料资源等社会条件差别，在制作时，往往也需要对设计图纸以及施工要领、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施东西有个别性。因此，底子设施、修建安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织本钱核算时，必须接纳定单本钱核算法，即凭据各项工程进行分别核算本钱的要领。通常可以直接记入各项工程的生产用度，应直接计入各项工程本钱；通常不能直接计入各项工程而应由有关工程配合包袱的生产用度，要先凭据产生所在先行归集，然后凭据一定的尺度，定期分派计入有关工程本钱。按定单本钱核算法核算工程本钱，必须确定工程本钱盘算