房地产项目开发流程讲解.docx

房地产开发流程
目录
第一章：项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权
二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》
三、筹划设计
四、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建立阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，包管施工需要2、施工园地平整，到达施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施人为料准备5、施工质料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续治理
7、施工许可批文及治理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、体例工程进度筹划11、设计、施工、监理单元的协调第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭治理
一、申请竣工验收，取得《修建工程竣工验收存案证》
二、申办建立工程筹划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段

从开发、建立、经营、治理的步伐上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建立前期准备阶段、建立阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准开端立项后，转由企业战略生长研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目表面；(2)开发项目用地的现场观察及动迁安顿；(3)市场阐发和建立范围简直定；(4)筹划设计影响和情况掩护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)情况影响和情况掩护；(7)项目开发模式、组织机构、岗亭需求、治理用度的研究；(8)开发建立节点筹划；(9)项目经济及社会效益阐发；(10)结论及发起。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场阐发专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的事情阶段1）投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开端摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资偏向提出发起，即在一定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预测为底子，寻找最有利的投资时机。投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依靠详细的阐发。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的事情。2）开端可行性研究，亦称“预可行性研究”。在时机研究的底子上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目投资决策的底子，是在阐发项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。4）项目的评估和决策，凭据国度有关划定，对付大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单元委托有资格的咨询评估单元就项目可行性研究陈诉进行评估论证。未经评估的建立项目，任何单元禁绝审批，更禁绝组织建立。依法必须进行招标的工程建立项目中，凭据工程建立项目审批治理划定，凡应报送项目审批部分审批的，必须在报送的项目可行性研究陈诉中增加有关招标的内容：建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动的具体招标范畴（全部大概部分招标）；建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标组织形式（委托招标大概自行招标）；拟自行招标的，还应凭据《工程建立项目自行招标试行措施》（国度生长筹划委员会令第５号）划定报送书面质料；建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标方法（公然招标大概邀请招标）；国度生长筹划委员会确定的国度重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟接纳邀请招标的，应对接纳邀请招标的理由作出说明；4、可行性研究步调可行性研究按5个步调进行：(1)项目公司担当委托或团体公司董事会立项；(2)观察研究；(3)方案选择与优化；(4)财政评价和经济评价；(5)体例可行性研究陈诉。5、团体公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方法1）通过行政划拨方法取得；2）旧城改革取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；5）联合开发并报有关主管部分立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过吞并、收购等股权重组方法取得。开发商获取土地使用权的步伐土地使用权有偿出让的方法出让方法是指政府作为国有土地的代表以什么形式或步伐将国有土地使用权让与土地使用者。凭据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方法有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代