房地产项目开发流程拟定.docx

房地产项目开发流程（拟定）

目录
前言
项目开发前期
项目报批报建
综合管弦部分
项目产物定位
设计文件审核
设计变动部分
招投标与条约治理
工程预、结算与进度款治理
工程施工治理
工程签证治理
营销事情治理
入伙
前言
首先谢谢各人，对付流程体例的孝敬与支付！经过一个月的时间，将各人的智慧汇总成册，在此与各人分享。
本案对房地产全程开发进行流程演示及论述，由于庞大和系统性所限，本案仅偏重对整体流程的演示，其中的操纵细节需作专题展开。
需要说明的是：房地产开发的地区性特征，导致各地市场差别明显，在此主要进行梳理公司自己的流程并为下一步优化做好底子。另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：一件事情需要几个部分配合配合完成，每个阶段都有部分作为牵头部分，相互输出又相互输入。故流程的庞大性较大，有些部分不能完全分身，因此要求我们完整理解整个流程。
每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用要领，以便我们更深刻的理解流程自己。
作为内部交换和分享的时机，我们期待各人批评及发起性反馈，进一步完善、充实其中的内容，配合进步与提高！再次谢谢为流程体例努力并做出孝敬的同事们，谢谢！
此致
敬礼

流程优化小组敬上
2007年9月1日

项目开发前期事情
（一）土地获取
取得方法
行政划拨
协议出让
招标拍卖（挂牌、投标两类）
转让
细节论述
前期资料准备
招标文件、通告（政府对地块现状、用途、筹划的说明）；
现场勘察地块的位置、地块形态、生熟水平、四周情况、区域竞争楼盘资料；
前期研究陈诉包罗：市场相关数据、动态和生长趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建立、销售情况，潜在目标客户观察阐发；
参拍生长商的意向阐发：资金状况、土地储备、开发传统、配景资源等；
竞拍提交资料包罗：法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；
前期可行性阐发（时机可行性阐发）
一般接纳假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、筹划用途及红线指标等条件，生长商对市场收益进行预测，剔除开发本钱、税费和期望利润得出最高地价：
地价=项目市场收益-开发总本钱用度-期望利润
（二）立项筹办
凭土地出让条约到筹划局筹划技能处申报，筹划测绘队测绘后，取得建立项目筹划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定种种专业办事机构。
（三）项目可行性阐发
市场观察阐发
宏观情况阐发预测
国度政治执法情况
经济科技生长趋势
中观情况（所在都会）阐发预测：都会建立与筹划
竞争企业及知名企业的生长状态
市场供给与需求干系
种种专业机构状况
微情况阐发预测
区域消费需求研判
竞争敌手观察
依据上述观察阐发，对要害问题做出专项主题研究，提出开端可行性阐发陈诉：开发方法、质料供给、设计方案、产物形态、施工进程、市场定位等开端构思（种种专业办事机构开始正式介入）
投资筹划摆设
依据开端可行性阐发和公司资源，经盘算、评估阐发后，确定最优方案，参加相应的资金流量阐发和投资预算摆设，得出最终可行性阐发
项目的开发模式最终确定
开发模式：独立开发、互助开发、投资商介入等
可行性阐发内容提纲（参考）
项目开发配景研判
包罗：宏观经济运行状况、区域社会、经济生长特征、财产政策情况、市场供求趋势等；
项目表面及根本数据
包罗：项目名称（项目名及推广名）、技能参数、筹划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征（SWOT阐发）等；
目标市场阐发
包罗：市场需求阐发及预测、项目筹划设计、生长主题及产物定位、目标客户确定与描述、销售代价预测、包装推广及销售筹划制定等；
项目进程摆设
包罗：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入店员划等；
项目本钱估算
按方案确定的开发序次、模式与范围，做出项目本钱估算；
项目治理及财政评价
治理部分包罗：贷款本钱、贷款归还筹划以及贷款与归还平衡盘算；财政平衡阐发；项目范围及筹划设计修改用度测算；
财政评价部分：现金流量阐发（依据项目进程摆设估算）、净现值、内部收益率、动态投资接纳期、财政敏感度；
经营治理风险预测及处置惩罚
物业治理办事要求
（四）投资估算陈诉
本钱组成
项目本钱由土地费、前期费、营销费、治理费、税金、其他费、不可预见费、物管费、财政费（利息等）、修建建安工程费、市政工程费、情况及绿化工程费组成;
开端投资估算
即投资时机研究、项目发起书阶段、开端可行性研究阶段的投资估算。
选择有利的投资时机，明确投资偏向，提出大要的项目投资发起，并体例项目发起书。
凭据项目发起书、收集类似项目资料，对其进行比拟阐发，得出投资估算（投资估算的误差率可在土30％左右）
凭据这一阶段的投资估算