房地产开发项目投资可行性分析.docx

前言

[案名：硅谷阳光]：
本项目位于桂林信息财产城内，其情况配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的偏向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项事情。

[自主开发经营]：
本陈诉仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息财产团体资产公司自主开发决策，观点性筹划方案只是作为参考方案：
桂林信息财产团体公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严密的市场观察、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个筹划方案，以便桂林信息财产团体公司最终确定产物性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的乐成。

[股权增值运营]：
引进项目包装要领，对项目进行专业筹谋与包装，使其代价清晰、可测，具有投资吸引力，以便于桂林信息财产团体资产公司实现股权套现的初志；
接纳市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公然推介运动，将原来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息财产团体资产股权增值套现。

项目表面与周边情况
本项目位于桂林市七星区，宗地自己即为信息财产团体，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、大众汽车总站、火车站的10路、16路、24路大众汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花圃村段的即将乐成改革，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。

就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子产业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教诲气氛；就本项目而言，毗邻的电子信息财产城、桂林电子科技大学，规定了电子高新财产精英们的学习、事情和生活区。

本项目周边已乐成开发的社区、小区有：大型社区奇峰小筑、羊角山小区；为桂林工学院、桂林医学院教职工配套的生活小区——东城小区，为桂林航天专科学校教职工配套的生活区——金刚苑；桂林市区内最早乐成开发的别墅区——澳洲花圃、东城别墅；近年来相继乐成开发的住宅小区——丰泽园、屏风花圃；正在开发热售中的居住小区——书香画苑、上东国际。

在本项目周边，有桂林市比力著名的幼儿园——“小太阳幼儿园”，市教诲局直属学校——汇通小学、东环路小学，高考名校二附，教诲局直属中学——桂林四中；医院主要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院；由于是高校林立区，银行、邮局可以说星罗棋布。

综合而言本项目地利优势明显，且完全契合桂林市东片区的开发节奏和开发序次。客观来说，桂林市区内，如本项目可开发、上范围的宗地为数不多了！

观点性筹划设计

（1）《中华人民共和国筹划法》
（2）《都会居住区筹划设计范例》（GBJ137-90）
（3）《住宅修建设计范例》
（4）桂林市领土资源局2004年核发的“土地使用证宗地红线图”
（5）90平方米占70%的“国六条”

（1）尊重市场原则
（2）以人为本原则
（3）因地制宜原则
（4）艺术景观原则
（5）经济本钱原则

（1）观点性筹划设计主要产物
凭据本项目所处地理情况，结合筹划设计依据和观点性筹划设计原则，本项目筹划修建总面积为202668.3平方米，修建密度为25%，容积率为1.80，绿化率为42%。产物户型主要有三种：>130平方米的4.5F叠加别墅54885.6平方米，占总筹划修建面积的27.1%；70～90平方米的6.5F多层住宅61145.1平方米，占总筹划修建面积的30.2%；40～90平方米的17.5F高层商住楼86637.6平方米，占总筹划修建面积的42.7%；产物户型结构切合“国六条”要求。
4.5F叠加别墅，约为308户，主要为稳定高收入阶级（家庭月收入8000元以上），高校教职工、从事IT信息财产者亮身设计的。
6.5F多层住宅，约为720户，主要市场购置者为稳定中收入阶级（家庭月收入4000元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行事情人员。
17.5F高层商住综合楼，设计根本户型为小户型，但因为是框架剪力墙结构，可自由支解组合，宜商宜住，主要购置者为二次置业者、小型公司、都会白领阶级。
从本项目所处位置和周边情况来看，中学不是很理想，虽然有高考名校二附，教诲局直属中学——桂林四中，但二附的细分片区很小，不能满足本项目片区的就学，桂林四中的生长势头虽然良好，但不敷以感动家长的心。因此，完全可以创建名校分点，如联合二附，做其分校点，因此，围合式的17.5F高层商住楼的结构形式（自由式可支解组合框架剪力墙结构）还可以满足办学需求。同时，也是小型公司的理想办公园地。

（2）观点性筹划设计路网
本项目筹划设计有两个主入口，门路宽为10米，其中车道为7米，两侧各设计有1.5米的