房地产项目成本费用.docx

房地产项目投资本钱用度组成
房地产项目的开发各项用度组成比力庞大，并且变革因素比力多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部门：
一．开发本钱
土地本钱（毛地和净地）
土地转让用度转让费一般凭据土地转让条约（可参考国度土地出让金尺度）
土地相关用度（征迁用度和安顿赔偿用度）
土地租金（凭据地方政府土地税务征收条例执行）
土方单税凭据土地用度的3%征收

筹划设计用度（3%×3）
项目可行性研究用度（1-3%×%×投资额
水文、地质勘察用度（0.5%×设计概算）
三（七）通一平用度（实际情况）三通一平50-70元/㎡×占地面积

土建工程用度凭据省修建工程预算定额和经验数值
土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润
水电用度一般占土建用度的15%
设备及安装费
盘算要领：单位估算法（酒店），单位指标估算法（按修建面积盘算），工程量近似匡算法（凭据预算要领），类似工程经验估算法
4.底子设施费150-250元/㎡×总建面
（包罗供水、供电、门路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）
供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、门路40-50元/㎡×门路面积

（不能有偿转让的开发小区内大众配套设施）
6.开发期间税费
国度政府按有关文件支付使用的种种税收和种种用度，主要包罗：
该部门用度有所调解和变动，可以在杭州HYPERLINKt的相关资料查询

投资偏向调治税
住宅商住5%×投资额，商办15%×投资额，楼堂馆所30%×投资额，市政学校0%×投资额
配套设施建立费
（小区成片开发（土）2万㎡，6%×基建投资额，零星开发（土）小于2万㎡12%×基建投资额）
修建工程质量与宁静监视用度4‰×工程造价
‰×‰×工程造价）
供水赔偿用度，供电负荷用度（增容费）
供水600元/t,tt/㎡
供电住宅480元/KVA，4KVA/户；商业1000元/KVA，8KVA/100㎡

物业治理基金2%×基建投资
其他税费2%×基建投资
7.不可预见用度（又称预备费）3-5%×1-5或3%×投资额
市场条件，引起三材代价变革
施工图变动，因设计变动而产生的用度
自然灾害的损失及预防灾害而产生的用度

二．开发用度（期间用度）
治理用度3%×1-5
开发商企业进行组织治理开发经营运动而产生的用度（含人员人为、福利、车马费、招待用度等）
2.销售用度（告白宣传2-3%×销售收入署理费1.5-2%×销售收入其他用度0.5-1%×销售收入）或凭据前期3%×投资额销售期3%×营业额
3.财政用度（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本）
因资金筹集而产生的用度（含利息、净支出、手续用度等）

三．项目经营税费
转让房地产税费（6.43%×销售收入）5.566%
营业税5%×销售收入，都会维护建立税（7%×营业税），教诲费附加（3%×营业税），教诲专向基金（3%×营业税），防洪工程维护费（4%×营业税），生意业务印花税（0.05%×销售收入），生意业务治理费（0.5%×营业税）
租赁营业税12%×租赁收入，自营需再扣除20%
土地增值税
实行门路性征收
土地增值额Z=房地产收入－项目金额（土地费+开发本钱+销售税金）－其他扣除项目
其他扣除项目20%×开发本钱（一）
增值额占项目金额-50%该部门按增值额的30%征收
增值额占项目金额50-100%该部门按增值额的40%征收剩余部门按5%征收
增值额占项目金额100-200%该部门按增值额的50%征收剩余部门按15%征收
增值额占项目金额200-%该部门按增值额的60%征收剩余部门按35%征收
企业所得税（33%/15%×企业应纳税所得额）外资企业或其他特殊区域特殊企业凭据15%征收

注：文中斜体字部门为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考。

投资经济效益评价
一．静态评价（不考虑资金的时间代价）
投资收益率法
投资收益率（投资利润率，投资效果系数）=收益额/项目投资额×100%
税前收益额=销售收入－销售本钱－销售税金－还贷额
税后收益额=销售收入－销售本钱－销售税金－还贷额－所得税
项目投资额=投资用度+贷款利息
静态投资接纳期
按平均收益额盘算接纳期（均等收益）
按累计收益额接纳期（非均等收益）
追加投资接纳期（租赁项目）
追加投资接纳期Ta=投资增额△K/年本钱节约额△C
追加投资效果系数（追加投资接纳期的倒数）
二．动态评价（考虑资金的时间代价）
净现值法（NPV）
内部收益率（IRR）
现值比力法（PW）年本钱比力法（AC）
动态接纳期法（凭据累计净现金流量盘算）

项目不确定性阐发
盈亏平衡阐发
线性盈亏阐发
利润E目标利润E0销售单价P
牢固本钱CF变动本钱CV单位变动本钱CX开发数量Q盈亏开发数量Q0
Q0=CF/（P－CX）即E0=0总本钱C=总收益I
非线性盈