历史街区改造开发模式及策略.ppt

中华巴洛克项目开发模式研究参考性案例20多个
杭州清河坊
杭州西湖天地
上海新天地
上海田子坊
黄山屯溪老街
北京798
重庆瓷器口
阳朔西街
南锣鼓巷
前门大街商业改造
上海七宝街
昆明老街
南京1912
针对性案例6个
上海田子坊
南京1912
新加坡克拉码头
上海新天地
成都宽窄巷子
上海太平桥改造
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……类别历史文化特色商业街昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街建筑风格：
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”；
大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客厅”。上海田子坊基本情况————总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多个交通站点，交通极为便利田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护改造，发展成为上海保存历史文化遗存类型最为丰富的历史街区之一。历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文化价值，确定其所承载的历史文化内涵，从而确定保护和更新的内容。产业植入————形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业，通过产业的植入，大大提升了商业的人气和档次。业态分布———以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少量餐饮，目前入住商户达到100余户,其中餐饮占到40%，其余除几座公共建筑外，全部是零售业态。体验感塑造——注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺术碰撞制造具有强烈的艺术冲击力的小品、墙画，让人流连忘返规划历史文化特色商业街区新加坡克拉码头新加坡克拉码头功能模块新加坡克拉码头新加坡克拉码头新加坡克拉码头新加坡克拉码头新加坡克拉码头上海新天地广场上海新天地广场上海新天地广场上海新天地广场区域在租户的选择方面以国际化为标准。
新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，开发商通过提供样板房，组织租户参观，了解设计理念，达到和租户理念的磨合，这是新天地市场推广中的重要步骤。
招商方面只选最合适新天地的，而不是付租金最高的住户。
新天地的商户组合主要是老字号品牌商户、具有特色的魅力商户和明星自营的依靠名气聚拢人气的明星商户，聚集了一大群优秀商户。对于最优秀的商户而言，即依靠主力店自身的品牌与形象，在与开发商的谈判中占据优势，所以租金通常压得很低。新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际Mall运营模式同步，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
同时，这种模式也能防止后期经营权不统一出现小商铺集成，业态和经营形式退化的现象。上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期），规模并不大，但通过前述的发展理念和策略，逐步发展成及保留了海派文化和石库门建筑风格精髓、又飘散着现代国际化时尚气息的商业项目。
上海新天地广场在太平桥城市综合体中扮演了形象标杆和商业核心的角色，其开业之初餐饮类租金仅3.5元/m2·天，如今已升至30-35m2·天。而新天地广场对整个综合体商业价值和地价拉动作用亦极为显著：2006年卖到1.6万每平的翠湖天地如今已卖到13-16万每平，实现了高溢价。上海新天地广场·小结历史文化特色大规模综合商业区成都宽窄巷子以老成都城市格局和胡同建筑风格孤本为强势资源贯穿整体，以四川古老艺术工艺为文化标签进行植入。成都宽窄巷子成都宽窄巷子成都宽窄巷子体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力开发策略：整体规划，片区推进，分步实施，环改先行各分区划分层次分明，功能上既互相带动又互相补充开发过程：大型人工湖绿地刷新区域形象，新天地广场打造提升商业价值，推出现金回流产品实现汇款，最终实现区域升级收益从资产化角度，区分核心形象标杆型产品和现金回流型产品