房地产设计阶段成本优化管控及xx经验分享课件.ppt

房地产设计阶段成本优化管控
及龙湖经验分享资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题，企业所面临的问题有很多很多……

面对诸多问题，企业一定要有系统思维，善于运用方法论（DiscourseontheMethod），绘制出“问题树”，采取一体化解决方案，切勿“头痛医头脚痛医脚”。龙湖清晰界定3个关系：
1、授权关系
2、边界关系
3、接口关系
其中，项目开发流程体系设计要全面兼顾三个主体：

总部→区域城市公司→项目

最终形成基于价值链的三级流程体系：

一级：主干流程或核心流程

二级：业务流程

三级：操作流程
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
1.打破思维定势、变不可能为可能

2.价值工程

3.客户敏感和关注的可以适当提高成本

客户不敏感和不关注的严格控制成本

龙湖控制成本的总原则吴亚军总结的龙湖崛起秘诀

4.高度关注设计、以及设计阶段的成本控制

设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证

5.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝

6.企业文化的竞争才是最高端的竞争

7.景观是龙湖最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点

物业是不容忽视的成本控制的环节1、龙湖对成本的定义
以经济合理性最小的成本提升设计产品的竞争力，注重成本和品质之间的动态平衡管理，并形成行业成本优势。

即保证成本的支出获得最大的效益

建立目标成本管理为导向的成本管理体系

龙湖对成本管理思维的定义

管理思维施工管理

动态反馈动态成本造价管理万科成本管理模式－动态成本动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本
成本管理贯穿房地产开发全过程，其中从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要，

规划设计部要介入事前、事中、事后的成本决策。

规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。

投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。1、功能不变，成本下降；表中的价值不是从价值构成的角度来理解n
产品类型组合
户型面积组合
产品交付标准
单体建筑高度、高宽比、建筑体型；
地下室方案、埋深、面积、层数、层高
地面及地下停车方式和车位数量、
土建车库与机械车库的技术经济比较
电梯、空调的配置方式
土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式
人防工程决策
供水供电方式

提高价值的方式

分部分项工程成本管理未来的发展方向（二）管理篇
合理确定目标成本与有效控制成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本

目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线产品的成本，产品的品质、质量建筑产品的特殊性：影响设计成本的因素2.2、龙湖管理的方法

成本管理的基本方法-------目标管理成本动态控制过程PDCA循环目标成本管理内容建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。
客户导向原则：成本配置的合理性及准确性

事前控制原则：及时性及指导性

设计阶段的无效成本

无效成本的管理原则和控制方法
无效成本
房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。设计环节涉及的无效成本管理原则管理思维作业过程的管理方法成本效果曲线目标成本：为什么要进行目标成本管理为开发决策提供依据

提前锁定投资目标成本测算的条件•目标成本管理原则2.3龙湖实现目标成本的路径2）采用工序并联作业：
在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。

4）重视长期性工作：
对市场的调查了解把握准确。
计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加

指标控制和成本配置指标控制采购执行管理方法基础工作
1、提高全员成本意识
（1）部门间密切协作
（2）各专业工程师尽职尽责

2、加强市场与客户意识
（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。
（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。

3、加强对设计公司的管理与协调
（1）做好设计招标
（2）做好合同管理
（3）实行