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关于青岛馨园小区小广场改造利用可行性分析
一、基本情况
青岛馨园小区小广场位于小区西北部，1号楼、2号楼和10号楼环绕其间，成U字形，占地面积约2200多平方米，广场西侧和南侧为对外营业网点，中央位置设有九格喷泉和假山两处景观。小广场内九格喷泉和假山因设计性问题和疏于管理，自建成以来几乎没有发挥其任何设计功能，一直处于荒废状态，现已脏乱不堪，因而，对小广场进行合理改造和利用，是一个需要解决的现实问题。
二、改造效果和主要意义
（一）改造效果
1、将小广场内九格喷泉和小假山整体拆除，铺设花岗岩地面，在原位置上建设两排停车位，呈南北走向，车辆对头停放。
2、在小广场偏北位置设置篮球架一座（市场价1000元左右）；
3、在广场东侧设置业主健身场地一处；
4、在小广场东侧合理位置设置执勤岗亭和宣传栏；
5、将小区2号楼刷卡门转移至北侧中央位置；
6、在小广场合理位置设置具有夜视效果的摄像头，进行24小时监控和录影。
7、在合适位置栽植3—5棵法国梧桐。
（二）主要意义：
1、能够充分利用现有公共资源，建设停车位，缓解小区业主停车难的问题；
2、有效改善目前小广场脏乱差的现状，消除卫生死角，提升小区门面和形象；
3、极大改善营业网点经营环境，吸引客户，增加人气。
4、转移刷卡门并在临近位置设置岗亭，执行24小时有人值守，利于小区便门管理，既能保障安全，又能方便群众，更好地实现人车分流；由于安保人员24小时有人值守，使小区形成三岗布局，可以大大提高小区的安保系数，同时对于改善广场管理、更好地照看车辆也会起到积极的作用。
三、车位的日常管理和收费模式
在改造位置划定相对固定车位，也可在小广场其它合适位置划出部分临时车位，使公共资源得到充分利用。
结合小广场对外开放的实际情况，在车位管理和使用方面有两种方案可考虑：
第一种方案：不明确权属。参照市场化车位计时收费方式，在优先满足本小区业主车辆停放的前提下，可停放外来车辆（尤其是白天），实行计时收费。
第二种方案：明确权属。即仅针对小区业主车辆停放，参照目前小区内车辆停放和收费办法执行。
四、保安人员使用
有两种方案可考虑：
第一种方案：聘用临时工作人员。实行市场化运作，工资开支可包括业委会补助和自收车位费两项。
第二种方案：使用小区现有的巡逻人员，即采取固定岗和流动岗相结合的方式。这样做的好处是能够整合现有人力资源，节省开支，业委会可考虑给与一定工资补助（报酬适当高于大门岗）。弊端是巡逻间隙广场值班失控，尤其是白天会使值班人员力不从心。解决的办法是（设想）：充分利用监控作用，门岗全时监控小区内各个部位，同时加强与巡逻岗的沟通（可随身佩戴对讲机），发现问题及时处理。
五、资金预算和资金来源
资金预算包括以下几项：拆除费、建筑垃圾托运费、建筑材料费、人工费、设备费（栏杆、监控）、值班岗亭、篮球架等。
资金来源有两种途径：一是申请物业维修资金，二是车位场地使用费补助。
六、存在的问题
对小广场进行改造和利用虽然好处多多，民心所向，但就目前来说难以行得通，主要存在的问题如下：
1、增加用人成本，日常经费难以维持。确保小广场停车位正常运行，就需要增加岗哨，实行专人负责。如果设置两名保安人员，至少每月支付1200元（一年工资：1200×12＝14400元），再加上过节福利、补助等费用，一年需要近2万元。按照设置20个停车位每个车位每年500元计算，全年车位收益仅有1万元。
再者，据估计现在小区车辆容量略超过饱和状态，在小广场划定停车位会出现不能充分利用的情况，会造成另一种形式的资源浪费；以市场化运作模式来收取停车位也并不现实。所以，小广场创造的收益价值远不能维持保安人员的基本工资。
如果采取固定岗和流动岗相结合的方式整合保安人员，也难以实行，人员使用紧张会顾此失彼，同时会给保安人员工作上的失职找到“合理”的理由。
2、管理难度大。小广场处于对外开放状态，成U字形，当初设计就存在致命性不合理因素。西、南两面均是营业房，所以改造广场要充分考虑营业业主的认可和支持，在设置挡车系统、划定临时车位设想和现实对比上，可能会存在很大差距，需要面对和解决前所未有的问题。
七、几点设想、意见
1、召开业主大会，集思广益，群策群力，共同研讨小广场改造和利用问题。这样做，一是可以挖掘有能力业主的智慧，采纳金点子，寻找到更加合理的、更加全面的解决方法；二是能够畅通与业主的沟通和交流，得到他们支持和理解。另外，还可以在公布设想方案后，进行问卷调查。
2、关于解决车位充分利用的问题。在方案酝酿完善的情况下，可向业主和周围居民公布车位情况和租赁费用，做到“车位寻主”，时机成熟再进行改建，实现车位资源的充分利用。
3、推向市场化，向社会上寻求有识之士开发使用。
小广场位于闹事繁华地段，它作为青岛馨园小区的一个重要的配套场地，自建成以来一