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关于对限高地价能否遏制房价问题的思考

摘要：
在本文，笔者通过国土资源部在2010年至2011年下发的有关文件引出当下流行的“高地价导致高房价”看法，抛出了高地价是否导致高房价、限高地价可能会产生哪些不良影响、如何在不限高地价的情况下解决居民住房需求等三个递进性问题，并提出了解决房价过高问题的思路。

主题词：限高地价遏制房价

去年至今，国土资源部连续出台政策，调控地价，以此压制房价过快上涨。2010年12月下发《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题通知》，要求各地加强地价监测，掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。2011年5月，又下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，限制商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地价格出现非理性上涨。但是，高地价就是高房价的主要原因吗？限高地价可能会产生哪些不良影响？如何在不限高地价的情况下解决居民住房需求？对此，笔者采取自问自答形式，回答时下流行的“高地价导致高房价”的误解。
一、高地价是高房价的主要原因吗？地价是房价的一个组成部分，占比约在30%左右，如果把房价高企归罪于高地价，归罪于地方政府拍卖土地行为。笔者认为，这是社会上一些不良分子不顾现实、推卸责任的一种表现。高地价只能是高房价的一个原因，但决不是主要原因或者关键原因。造成当前高房价的情况较为复杂，其中既有供给方面原因，也有需求方面原因；既有现实需求，也有心理预期，乃至生活习惯使然。比如在供给方面，为了减少有效供给，抬高房产价格，有些不良开发商不惜捂盘惜售，制造人为脱销现象，影响房地产市场心理预期。在需求方面，刚性居住需求也是抬高房价的一个主要方面。对中国老百姓来说，购买一套体面的住宅是一辈子乃至几代人的期盼，所以刚走出社会的年轻人会集中两代人、四五个家庭积攒多年的积蓄购买房子，从而使潜在的乃至不具备购买力的年轻家庭裂变出现实购买力。另外，笔者认为，投资性需求也是推动房价不断上涨的主要动力。当前中国老百姓投资渠道狭窄是不争事实，储蓄、股票、基金、债券、房产、实业投资是当前仅有的几种投资方式，相对于债券和储蓄增值缓慢被通胀蚕食、股票和基金市场近几年表现不佳亏损严重、实业投资隔行如隔山等缺陷外，房地产投资是仅有的百姓能看得见、能投资、预感能长期获益的投资方式之一。所以，在赚钱效应的示范作用下，只要房地产市场没有崩盘，只要还有下家接手，击鼓传花式的游戏总会有人玩下去。并且，在人民币不断升值的预期下，投资实物资产也是个不错的选择。正是在上述几种原因推动，中国房地产市场价格在最近几年出现了与居民收入完全不匹配的畸形上涨。
二、限高地价可能会产生哪些不良影响？笔者认为，要求国土部门限高地价从而遏制房价仅是老百姓的一厢情愿，是某些利益集团转移公众对高房价抨击的障眼法。限高地价不仅不能遏制高房价，反而会形成新的寻租空间，产生新的道德风险。土地是一种宝贵资源，合理价格应该建立在公开、公平、公正的竞争机制上。随着土地交易制度进一步完善，经营性用地和工业用地先后在2002年和2007年实行招拍挂制度，当前土地资源公允价格已经得到充分体现，这对规范政府部门权力运行、约束个人寻租行为、提高土地出让金收入、节约集约土地利用起到至关重要作用。笔者认为，如果摒弃原先相对合理的价格运作机制，摒弃价高者得的土地交易原则，人为限制高地价，将会产生三个不良后果：一是人为阻碍了要素价格形成机制，不利于培育正常合理的市场经济运行机制；二是不利于多种市场主体参与竞争，特别是不利于中央企业参与竞争，不利于充分体现土地资源市场价值。三是容易形成新的寻租空间，个别地方政府领导人可能会以限高为理由打招呼、批条子，限定土地出让价格，把市场价格高于限定价格的那部分利益输送给相关利益团体，产生新的道德风险。
三、如何在不限高地价的情况下解决居民住房需求？限高地价及限购住房仅是当前经济环境下的权宜之计，并非市场行为，终将被摒弃。笔者认为，保持高房价、保持市场的不同需求应是市场常态，政府部门需要做的无非是通过税收等市场行为调节市场价格，影响房产供给，通过财政支出等行政手段满足不同市场需求。笔者认为，两条原则应坚持下来：一是继续按照市场价格形成机制，推出商住用地，确保公开、公正、公平，满足那些具有较高购买需求的群体，然后通过抬高土地出让金、征收物业税等手段进行第一次、第二次收入分配。这样既可以通过抬高地价增加政府部门财政收入，有利于确保公共服务设施的稳步推出，也有利于满足高收入群体的差别化住宅需求。二是大力推出保障性住房，扩大保障性范围，不限于社会低收入群体。这一措施不是一句口号，应变成一个理想的现实。当政府彻底放弃对土地出让金的依赖，把解决百姓住房问题作为一项重要的民生工程，住房保障范围足够大，推出的房子足够多，分配机制足够公平合理，普通百姓