反思土地储备制度.docx

反思土地储备制度XX市土地储备中心准备在2002年最后一个季度向市场提供1360亩房产用地以稳定房地产市场价格。这是在全国普遍建立土地储备制度后第一次引起广泛关注的政策动向。杭州是我国最早进行土地储备制度试点的几个城市之一制度比较完善特点比较鲜明。当前在全国房地产市场价格一再攀升、个别区域出现过热现象之时这一政策动向可能产生强烈示范效应。房地产市场价格的形成原因不外乎成本推动和需求拉动。深化住房制度改革保持房地产市场持续繁荣是改革的大方向需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。政策重点落在成本控制上：扩大土地供应量、通过招标拍卖竞价降低土地取得费用从而使房地产市场价格自然回落。政府控制土地一级市场、“一个口子供地”以此实现对房地产市场的宏观调控是土地储备制度成立的主要目的。因此利用土地储备制度扩大土地供应量主动介入房地产市场降低房地产成本控制市场价格就成了看似理所当然的选择。但是由于政策机制的不健全和当前推动房地产市场发展的特殊因素的影响利用土地储备制度扩大土地供应、平抑房地产市场价格存在六大问题对过热的房地产市场很难收到政策实效反而有可能引发更大的市场风险。一、政策手段针对性不强虽然房地产价格总体上是一路上涨但有两个现象值得关注。一方面是高档商品房建销两旺成为开发商投资热点。以住宅业为例2000年和2001年别墅、高档公寓与经济适用房建设相比实际销售面积增长率分别高出8％和3％；新开工面积增长率分别高出63％和16％；投资完成额增长率分别高出27％和26％。另一方面是投资增长率超过销售增长率房子空置日渐增多。由此可以推断出滞销房或空置房主要是低档商品房高档商品房持续走俏支撑着房地产业不断向前发展房地产市场过热问题是一个结构性的矛盾。资本市场风险不断增加高收入者将房地产作为投资热点促使了房地产业的繁荣；低收入者房屋需求强烈但在住房制度改革没有实现重大突破之时购买力弱导致有效需求不足大量低档商品房空置。因此以一致性的成本控制政策去解决结构性的需求问题政策的针对性不强。二、政策实施条件不健全虽然土地储备制度要求政府垄断土地一级市场但实际上土地储备机构并未完全控制土地供应量。存量土地大部分被现在的使用者所控制。一般是开发区已把持大量新征土地土地开发商和区政府已掌握着危旧房改造用地各委办局实际控制企业划拨用地土地开发商经多年运作已圈下很大一部分商品房用地。对于新增商品房用地虽然去年7月1日国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》一些地方政府也相应下达了法规为土地储备制度提供了强有力的支持但由于配套政策的滞后、具体规定的含混仍为协议出让留有余地。如北京出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》但留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、其他重大项目、高科技和工业用地等经营性项目几大口子。由于多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变开发商可以通过其他途径获得开发土地也可以开发自己储备的土地。另外土地储备制度约束力弱存在土地储备的“道德风险”地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心尽量协议转让地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心希望得到政府的补贴政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。因此由于土地储备制度发挥作用的基础条件不具备政府扩大土地供应量开发商是否有必要相应跟进值得怀疑。三、政策支持力度不强大当前的房地产成本降低会影响到开发商以前开发尚未出售的房地产开发项目它们是第一价格坚守者。但问题不仅于此重要的是价格坚守者还有政府和银行。据测算2001年房地产开发投资对中国gdp增长的直接贡献率为1.3个百分点间接贡献率为0.6到1.2个百分点两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产开发就成为地方政府的政绩工程和形象工程也是地方支柱产业使政府很难真正容忍房地产价格的下降。银行是房地产开发的主要资金来源接近60％占银行贷款余额的10％。根据国家公布的数据到2002年7月全国商品房空置占压资金超过2500亿元居各行业不良资产之首。在这种情况下平抑房地产市场价格金融业会首当其冲银行有多大承受力值得政策制定者担心。因此以土地储备制度扩大土地供应量实现房地产价格下降的政策取向与政府经济发展目标存在矛盾在内有政府和银行的制掣、外有开发商的规避土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡政策出台动机、出台时机和执行力度都值得反思。四、政策调整空间比较小商品房成本主要由征地拆迁费、土地出让金、建安工程费、大市政费四源费及其他税费等几个部分组成。一般说来建安工程费、大市政费及四源费、其他税费是可变成本不可能受土地储备制度影响。土地储备制度可以影响的土地征地拆迁费和土地出让金。征地拆迁费是土地成本的