副县长：促进我县房地产业持续健康发展的几点思考.docx

副县长：促进我县房地产业持续健康发展的几点思考房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一具有很强的产业关联性被称为第三产业中的龙头。随着美国次贷危机引发的全球经济下滑的影响特别是近两年（至2008年8月份前）国家宏观调控政策的不断紧缩我国房地产业出现下滑趋势全国范围内特别是大中城市房价大幅下跌。就**而言由于本身人口基数较低发展后劲不足再加上房地产开发早、开发量多以及农民公寓、农村留地建房及私人联建房建设的影响房地产业受到的冲击更大更早。从2008年年初开始我县房地产市场需求不旺供大于求现状较突出市场出现疲软状态。特别是2008年9月以来受同心房产集资款抵付房款风潮的影响对于本来就处于低迷之中的我县房地产业来说更无异于雪上加霜。一、客观认识当前我县房地产业发展现状近年来随着我县“小县大城”战略的深入实施县域经济得到快速发展**房地产业作为新兴产业也保持了强劲的发展势头2003年到2007年房地产投资、开发、销售等呈逐年快速增长趋势成为**经济新的增长点然而自2008年起开始我县房地产业形势却发生了明显变化：一是商品房新开工面积同比下降。2008年商品房新开工面积为6万平方米比2007年下降65.8%。二是商品房销售面积大幅下降。2008年我县销售商品房372套比去年下降23%；销售面积为5.6万平方米同比下降19.5%。以前购房火爆的现象已不存在商品房成交量持续下滑。三是房地产开发税收同比减少。2008年房地产开发税收为2528万元比2007年下降4%比2006年增加4.4%占地方财政收入的比重比2007下降6.4个百分点比2006年下降3.1个百分点。四是房地产投资额大幅下降。2008年全县房地产开发投资完成9820万元同比下降66.9%占规模以上投资的5.7%比2007年下降了12个百分点。五是土地出让和使用量大幅减少。2008年全县待开发土地面积7717平方米；购置土地面积894平方米比上年下降98.7%全年土地成交价款476万元比2007年下降96.4%。二、准确把握我县房地产业发展存在的问题及有利因素㈠当前我县房地产业发展存在的主要问题。1、开发商集资款归还难社会反响强烈。受国家宏观调控政策影响金融政策从紧开发商贷款难大部分开发资金来自社会融资。由于社会融资成本高风险大开发商承担很大压力。从9月中旬开始我县同心房产、汇金房产由于资金紧张不能按期支付到期的本金和利息相继出现了大量集资户以集资款抵购商品房的事件使大量集资户利益受损并多次上访给社会造成了很大不安定因素影响了社会的和谐稳定。开发商也因此减少了现金的流入造成资金运转困难进而影响了工程建设进度企业面临困境。此外受此次集资款抵购风潮的影响我县想买房且有能力买房的消费者已基本购买短短半个月的销售量已达年销售总量的1/3我县房地产市场需求基本饱和且集资款抵购的商品房价格与正常销售的商品房价格相差甚大严重影响了我县房地产市场正常的交易秩序造成房地产市场后续发展无力市场观望度增强信心严重不足。2、商品房供大于求现状突出开发商压力增大。我县是一个小县城全县11万人口**镇常住人口5万城镇人均住房已达到36平方米大大地高出了很多大中城市经济条件较好的居民住房条件已基本处于饱和状态房地产市场小而商品房空置率高目前尚未销售的商品房可满足我县2-3年的销售量。此外我县目前的商品房价格与去年相差不大而周边县市已达4000元/平方米左右再加上这两年人工、建筑材料价格的上涨房价未能得到相应增长目前的房价与成本价基本持平甚至有的小区房价已低于成本价开发商压力增大。3、企业资金严重短缺发展趋于停滞状态。目前我县房地产业发展状态趋于停滞主要由于资金的“三个难”：一是社会融资难近段时间出现的集资风潮使得绝大部分集资者不敢将钱再交给房地产开发商开发商失去了一个重要的资金来源渠道；二是银行贷款难受国际金融危机、宏观政策以及集资风潮中开发商信用受损的影响银行减少或严格控制了对开发商的信贷支持；三是股本金注入难房地产行业的不景气股东投入的股本金难以如期收回预期收益未能实现制约了股东再次投资。如：同心房产由于缺少现金和银行信贷支持水境佳苑第四期工程建设已停工；金丰房产由于资金短缺不能支付到期的本金和利息项目已于10月初停工；广和、富锦园等房产公司由于现房卖不了开发成本不断累计增加只能卖一套吃一套股本金无法归还。㈡**房地产发展的有利因素。1、“小县大城”发展战略一以贯之地深入实施农村人口加速向城市转