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创冠地块
投资分析报告

重庆市建设项目管理有限公司
二○○七年四月

目录
TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc164678469"第一章前言 PAGEREF_Toc164678469\h2
HYPERLINK\l"_Toc164678470"一、 报告编制目的 PAGEREF_Toc164678470\h2
HYPERLINK\l"_Toc164678471"二、报告编制依据 PAGEREF_Toc164678471\h2
HYPERLINK\l"_Toc164678472"三、地块概况 PAGEREF_Toc164678472\h2
HYPERLINK\l"_Toc164678473"第二章项目开发经营环境分析 PAGEREF_Toc164678473\h4
HYPERLINK\l"_Toc164678474"一、重庆经济运行情况 PAGEREF_Toc164678474\h4
HYPERLINK\l"_Toc164678475"二、重庆房地产市场运行情况 PAGEREF_Toc164678475\h10
HYPERLINK\l"_Toc164678476"三、项目所在区域楼盘现状 PAGEREF_Toc164678476\h14
HYPERLINK\l"_Toc164678477"四、项目地块优劣势分析 PAGEREF_Toc164678477\h17
HYPERLINK\l"_Toc164678478"第三章投资估算 PAGEREF_Toc164678478\h19
HYPERLINK\l"_Toc164678479"一、建筑指标 PAGEREF_Toc164678479\h19
HYPERLINK\l"_Toc164678480"二、投资估算 PAGEREF_Toc164678480\h19
HYPERLINK\l"_Toc164678481"第四章经济测算 PAGEREF_Toc164678481\h22
HYPERLINK\l"_Toc164678482"一、销售价格的预测 PAGEREF_Toc164678482\h22
HYPERLINK\l"_Toc164678483"二、销售收入及税金测算表 PAGEREF_Toc164678483\h22
HYPERLINK\l"_Toc164678484"三、损益表 PAGEREF_Toc164678484\h23
HYPERLINK\l"_Toc164678485"第五章结论及建议 PAGEREF_Toc164678485\h24


第一章前言
报告编制目的
本报告通过对项目的重庆市的经济运行和房地产发展现状进行分析，以及对项目所处区位及周边主要同类竞争物业的比较分析，对项目的可行性提出意见，并结合项目的特点，对其进行投资分析与财务评价，为项目决策提供依据。
二、报告编制依据
1、2006年重庆市统计年鉴；
2、2006年重庆市国民经济和社会发展统计公报；
3、创冠地块方案设计；
4、现场勘察和实地调研所得资料；
5、与项目相关的其他资料。
三、项目概况
该项目位于九龙坡区，临近在建的九滨路、南北中干道（嘉华大桥及其隧道）和鹅公岩大桥，距杨家坪商圈约3公里。

创冠地块
解放碑
南坪
观音桥
杨家坪
沙坪坝
8
6
6
3

1、该项目主要技术指标如下：
总用地面积156182.1m2(约234亩)
建设用地面积130490.0m2(约195.7亩)
总建筑面积599967.0m2
其中：地上建筑面积575759.8m2
住宅建筑面积556055.1m2
公建建筑面积19704.7m2
其中：（商业面积）12497.3m2
（会所）3987.8m2
（幼儿园）3219.6m2
地下建筑面积24207.2m2
容积率4.41
建筑密度20.7％
绿地率30％
停车位（地下）1047辆
住户总数5007户
注:（以上数据是摘自项目方案设计）
2、该项目主要经济指标如下：
土地价格（楼面地价）750元/m2
单方造价2544元/m2
总投资15.26亿元
销售价格3100元/m2
销售收入19.15亿元
税后投资利润率10.21％
若销售价格为3200元/平方米，单方造价控制在2200元/平方米
税后投资利润率20％

第二章项目开发环境分析
一、重庆经济运行情况
（一）地区生产总值（GDP）发展变化对比分析
2001-2006年重