税收制度及房产税收优惠政策.doc

税收制度
1.概念及特征
1）概念◇税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段2）特征（三性）◇强制性◇无偿性－关键特征◇固定性－区别于其它财政收入的特征
2.税收制度的构成要素
1）纳税人（课税主体）◇纳税人：是直接向国家交纳税款的单位和个人◇负税人：实际负担税款的单位和个人2）课税对象（课税客体）－按课税对象性质不同，税种可分五大类◇流转税◇收益税◇财产税◇资源税◇行为目的税3）计税依据◇从价计征（大多数）◇从量计征4）税率或税额标准－体现征税的深度，是中心环节，分三种◇比例税率◇累进税率◇定额税率5）附加、加成和减免◇附加－加重税负，对所有纳税人加征◇加成－加重税负，只针对特定的纳税人加征◇减税－减征部分税款◇免税－免交全部税款6）违章处理◇偷税和抗税属于犯罪行为◇漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪◇对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任

3.现行房地产税收（5+7）1）房地产税收（5项）◇房产税◇城镇土地使用税◇耕地占用税◇土地增值税◇契税2）与房地产有关的税收（7项）◇固定资产投资方向调节税◇营业税◇城市维护建设税◇教育费附加◇企业所得税◇个人所得税◇印花税
房地产税收优惠政策
1.享受优惠政策的普通住房标准
1）普通住房标准（三条件必须同时满足）◇住宅小区建筑容积率在1.0以上◇单套建筑面积在120平方米以下◇实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下2）其它规定◇省级可制订本地区政策◇允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%
2.个人购买销售住房税收优惠政策
1）营业税◇个人自建自用住房销售时，免征营业税◇企事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免收营业税◇2009年度规定2）契税◇从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税统一下调为1%3）土地增值税◇个人销售住房暂免征土地增值税4）印花税◇个人销售或购买住房暂免征印花税
3.个人出售住房所得税优惠政策
1）对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税2）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税4.住房租赁税收优惠政策（2008年3月1日起）1）个人出租住房按10%征收个人所得税2）个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税3）个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%征收房产税，免征城镇土地使用税4）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%税率征收房产税