保利地产投资价值分析报告.doc

保利地产投资价值分析报告①项光簪1、公司简介保利房地产（集团）股份有限公司（简称：保利地产）成立于1992年，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2002年保利地产完成股份制改造，开始实施全国化战略布局。2006年保利地产在上海证券交易所挂牌上市，上市以来连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖22个城市的全国化战略布局，业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。2009年，保利地产紧紧把握行业的发展良机，创造了公司业绩的新高峰。2009年公司实现房地产签约金额433.82亿元，同比增长141.38%，实现营业收入和净利润分别为229.87亿元和35.19亿元，同比分别增长48.11%和57.19%。截止2009年底，公司总资产已达898.31亿元，品牌价值达90.23亿，市场地位和品牌价值继续提升，房地产龙头地位进一步凸显。保利房地产公司第一大股东是保利南方集团，持有公司48.97%的股份。保利集团持有保利南方集团100%股权，是本公司的实际控制人。保利集团是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集团公司。保利地产是保利集团境内唯一上市公司。因此，保利地产是央企房地产企业之一，股东背景雄厚，政府资源丰富，央企整合的受益者。图1：公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图国务院国有资产监督管理委员会100%中国保利集团公司100%1.95%保利南方集团有限公司44.36%保利房地产（集团）股份有限公司资料来源：保利房地产（集团）股份有限公司2009年年度报告2.行业背景2009年我国房地产市场明显触底回升，房地产投资、销售和供给均大幅增长，房屋价格也持续走高，市场景气状况良好。具体态势体现在4个方面：（1）房地产投资。2009年我国房地产投资大幅增长，住宅投资继续占主导地位，经济适用房投资仍显不足；东西部投资高位增长，中部地区增速略有下降；房地产①作者简介：项光簪，四川师范大学-经济与管理学院，学号-200914120202025

企业贷款和个人按揭贷款大幅增长，企业自筹资金增速趋缓，外商投资大幅减少。（2）房地产需求。2009年全国商品房需求旺盛，销售面积和销售额迅速增长，销售面积与竣工面积间缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。（3）房地产供给。2009年全国商品房施工和竣工面积大幅增长，新开工面积小幅增长，供给增长主要来源于存量项目；从土地方面看，完成开发的面积略有下降，购置面积降幅较大。（4）房地产价格。2009年全国商品房价格呈触底反弹走势，3月份以后商品房价格出现环比正增长，全年平均销售价格大幅上涨，北京、上海等大中型城市房价涨幅居前。2010年我国将继续实施适度宽松的货币政策。中共中央政治局会议，指出：要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在此背景下，房地产市场出现大幅调整可能性不大。从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，今年经济形势好于去年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除今年房价又会延续价格非理性上涨。2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，必将推动资产价格上升，又形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，房价上升的压力继续存在。2009年信贷扩张的后果之一是大量非主营房地产的国企以购置土地的方式消耗大量贷款，频现国字头地王，此举已经形成了地产企业的国进民退，但限制性政策的出台会在其它产业复苏，替代了房地产之后。在此之前，当前的地王现象是推动未来房价上升的潜在动力。综合分析，2010年房地产市场上行压力仍然存在，房价上涨压力比下降压力大。而从总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，今年房价大幅下跌的可能性不大。全国工商联房地产商会秘书长钟彬在《中国房地产市场发展现状与展望》中的提到中国房地产的三重视角和三种结论。第一重视角：短期趋势，量价均需调整；地价仍将高企；房地产企业迅速专业化和金融化，品质和资金的重要性日益上升。第二重视角：中期趋势，在未来5-8年，全国70个大中城市的新房均价可能再上升1倍，这种房价上涨估计慢于货币增长，快于经济增长，大致同步于收入增长。其中北京、上海等房价迅速国际化。第三重视角：长期趋势。在城市化、货币化和人口增长达到相对稳定之前，房价仍可能持续上升，但如果越过城市化、货币化和人口高峰，则房价有可能