东北陶瓷城改扩建项目可行性论证报告.doc

总论

一、项目背景
1、项目名称
东北陶瓷城改扩建
2、承办单位概况
东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于1996年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场之一。地址在沈阳市大东区东望街18号，占地面积4.27万平方米，东临东北大马路，北邻陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深500米，具有潜在的市场业态与物流发展基础。8年的发展历程，奠定了东北陶瓷城的专业市场地位，成为以沈阳为中心辐射东北区域的著名陶瓷产品集散地。
2003年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能牧业有限责任公司股东徐小洋、福建三元企业有限公司股东吴瑞章、上海金帝有限公司股东蒋金枝与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理结构，开始在原有基础上对经营管理、发展规划着手全面改革，本着经营市场、诚信为本的全新理念，展开对陶瓷城改扩建转型的战略构想。
东北陶瓷有限公司总资产6000万元，其中地上固定资产为3800万元，土地为2200万元，企业资产负债率为零。地上建筑为3.6万平方米。
公司实行董事会领导下的执行董事负责制。法定代表人徐小洋。设置机构有：总经理办公室、市场开发管理部、工程管理部、财务部、信息中心。
3、可行性研究报告编制依据
本可行性研究报告主要依据：
（1）沈阳市未来十年城市发展规划和大东区城市发展规划；
（2）中共中央关于振兴东北等老工业基地的决定；
（3）中共沈阳市委书记张行湘同志《在“振兴东北沈阳先行”动员誓师大会上的讲话》；
（4）沈阳市物流产业发展规划；
（5）沈阳市批发市场发展规划；
（6）沈阳市大东区第三产业发展规划；
（7）中华人民共和国《环境保护法》、《公司法》等法律法规；
（8）陶瓷产业调查；
（9）相关市场运行情况调查。
4、项目提出的理由和过程
东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市的主要工业区之一。随着经济体制改革和产业结构的调整，沈阳陶瓷厂原有生产经营格局被打破，通过与外来资本合作，重新组建了陶瓷生产线，专门生产瓷砖产品。1996年开始利用厂区剩余空地和闲置建筑物转向陶瓷批发市场的开发经营。经过八年培育，目前已发展成为包括建筑陶瓷、卫浴洁具、五金、石材加工等业务，专业化程度较高，批发兼零售的市场。市场成长的同时，带动了周边地区仓储、物流配送、餐饮等服务产业的发展，实现直接就业逾万人，交易额从1996年的6千万元增长到2003年的10亿元，每年为地区创税千万元。
东北陶瓷城作为大型专业市场，其营业收入随着消费市场的不断成熟节节攀升，市场的入住业户已经达到百分之百，已登记的准经营业户以及潜在的建材行业生产商、经营商资源十分丰富。
A、东北陶瓷城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。
（1）目前经营面积仅为1.5万平方米，进驻经营商普遍感到经营面积不足，制约规模化发展；
（2）与国内同类市场相比，商品品种、档次、经营水平已经落后，辐射能力逐渐下降；
（3）市场基础设施严重欠缺，无公共排水设施，无供暖、无排污设施，消防设施严重老化，形同虚设，隐患较大，停车场布局不合理；
（4）服务功能滞后，周边的物流配送、仓储、餐饮等配套服务设施是自发形成的，经营粗放。自发产生的导购人员尾随顾客、欺骗经营商的现象时有发生，经营秩序急需藉改造机会整顿；
（5）市场的设施陈旧，视觉形象落伍，需要通过改造导入CIS，以继续保持东北陶瓷城名牌专业市场地位。
上述这些问题是目前陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的、修复式的改进彻底解决，而必须从根本上进行整合、规范、提升，并调整区内建材行业市场布局，集中产业资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥本市场的产业牵动作用，进一步促进区域内第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有的东北陶瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新的经营品类，调整经营业态、优化经营结构、提升品牌效应，以期确立其东北综合实力最强的以陶瓷产品为主导的建材专业性市场地位。
B、东北陶瓷城面临着非改不可的国际国内大环境：
（1）中国加入wto后的五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集沈阳，同台竞技；
（2）商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快，传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切；
（3）国家振兴东北老工业基地的战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴"四转"论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北的大环境下实施构建沈阳经济区战略，即充分发挥