某房地产建设项目谋划建议书(110页优秀甲级资质谋划建议书)住宅小区项目谋划建议书.doc

碧海御园项目可行性研究报告

1.总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称:碧海御园
1.1.2项目建设地点：项目地块坐落在被予为海口的外滩的——海口湾最中心的地段

1.1.3项目现状:基本达到五通一平,并办理相关证件。

1.1.4项目建设内容和规模:

碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度,根据一区收集到的市场信息,客户信息基础上,不断深化完善延伸,进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。
昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约6.83公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有6,000多平方米的中心花园、6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积18,170m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积26,669m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。
第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧，规划用地面积41,644m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在5000—6000元每平方米，预测碧海御园2年后的价格至少达到8,000元/m2。
主要经济技术指标如下:

用地面积:41,644m2
建筑面积:115,288m2
其中:
住宅面积:74,428m2
会所:1,648m2
商业面积:5,475m2
车库面积:32,205m2
容积率:2.0
绿化率:45℅
建筑密度:18.2

1.1.5项目开发手续:本项目已经过政府立项审批,并办理土地使用权证。目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。

1.1.6开发公司简介：

该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华），成立于2002年，注册资本1,008万人民币；注册地址为海南省海口市蓝天路38号友利大厦3层D号室，法定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机电机械安装等。
新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设南兴大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园1期、2期、3期、昌炜玉园一区等；省房地产企业协会组织了海南省2004至2005年度房地产开发20强排序活动中，新昌炜荣获海南地产前12强；公司在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。
新昌炜一贯秉承"以人为本、追求卓越"的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层精英。在现有的96名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占80%。新昌炜执著于"信誉为重、品质为先"的企业文化与服务精神，贯彻"诚信服务，构筑精品"的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与其它产业。经过10多年的创新发展，新昌炜现已拥有与核心业务相适用的管理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。

炜华组织管理机构如下
董事长

总经理

总工程师
副总经理
副总经理

合同部

施工部

工程部

办公室
报建办证部

财务部

材料部

嘉居公司

1.1.7可行性研究的依据

1、各项原始资料及有关数据；
2、海口市国有土地使用证；
3、海南省统计局统计资料；
4、海口市统计局统计资料；
5、海南省建设厅相关文件及资料；
6、《碧海御园规划设计方案》
7、国家、部委、省现行的技术规范和定额
8、《住宅建筑设计标准》

1.1.8承担可行性研究工作的单位
中国生产力学会策划专家委员会海口艾得企业策划有限公司
海南新昌炜投资有限公司海南炜华房地产开发有限公司

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

（1）.本项目位处被誉为海口的外滩——海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝地的魅力，２００２年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为海口对外旅游、观