某某旅游客运中心项目可行性策划书.doc

长沙湘江旅游客运中心项目
可行性研究报告

深圳市某某工程咨询院
二零零六年五月
目录
TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc135940785"第一部分：宏观市场分析 PAGEREF_Toc135940785\h4
HYPERLINK\l"_Toc135940786"一、长沙市城市概况及发展定位 PAGEREF_Toc135940786\h4
HYPERLINK\l"_Toc135940787"二、长沙市经济运行概况 PAGEREF_Toc135940787\h10
HYPERLINK\l"_Toc135940788"三、社会消费情况 PAGEREF_Toc135940788\h12
HYPERLINK\l"_Toc135940789"第二部分：长沙市商业市场分析 PAGEREF_Toc135940789\h18
HYPERLINK\l"_Toc135940790"一、长沙商业概况 PAGEREF_Toc135940790\h18
HYPERLINK\l"_Toc135940791"二、长沙市商业业态分析 PAGEREF_Toc135940791\h23
HYPERLINK\l"_Toc135940792"三、长沙商业地产现状及发展分析 PAGEREF_Toc135940792\h38
HYPERLINK\l"_Toc135940793"第三部分：项目地块解析 PAGEREF_Toc135940793\h43
HYPERLINK\l"_Toc135940794"一、项目周边区域调查 PAGEREF_Toc135940794\h43
HYPERLINK\l"_Toc135940795"二、项目简介 PAGEREF_Toc135940795\h49
HYPERLINK\l"_Toc135940796"三、用地条件分析 PAGEREF_Toc135940796\h52
HYPERLINK\l"_Toc135940797"四、项目的SWOT分析 PAGEREF_Toc135940797\h53
HYPERLINK\l"_Toc135940798"五、项目综合评价 PAGEREF_Toc135940798\h55
HYPERLINK\l"_Toc135940799"第四部分：项目定位 PAGEREF_Toc135940799\h56
HYPERLINK\l"_Toc135940800"方案一：传统商业模式 PAGEREF_Toc135940800\h57
HYPERLINK\l"_Toc135940801"方案二：创新商业模式 PAGEREF_Toc135940801\h60
HYPERLINK\l"_Toc135940802"第五部分：财务分析 PAGEREF_Toc135940802\h66
HYPERLINK\l"_Toc135940803"一、项目开发建设进度安排 PAGEREF_Toc135940803\h66
HYPERLINK\l"_Toc135940804"二、投资估算及资金筹措 PAGEREF_Toc135940804\h67
HYPERLINK\l"_Toc135940805"三、方案一经济测算分析 PAGEREF_Toc135940805\h71
HYPERLINK\l"_Toc135940806"四、方案二经济测算分析 PAGEREF_Toc135940806\h75
HYPERLINK\l"_Toc135940807"关于项目招商部分的思考 PAGEREF_Toc135940807\h82

第一部分：宏观市场分析
一、长沙市城市概况及发展定位
（一）长沙市城市概况
1、地理概况
长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111º53′—114º15′，北纬27º51′—28º41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。
长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。
2、属性特征
长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之