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关于我国不动产登记审查模式的研究

内容摘要：本文研究的重点在于不动产登记的审查模式。对不动产登记采取实质审查主义还是形式审查主义乃是不动产物权登记制度设计时的重要命题。不动产登记的社会价值在于向社会公示物权的存在、归属及其变动情况，以维护交易的安全和秩序的稳定。作为准法律行为，不动产物权登记的法律效果是由法律直接规定的而不是由登记机关的意思决定的。为实现不动产物权登记的公信力，登记中进行实质审查成为不动产物权登记制度的必然要求。对于实质审查主义所具有的缺陷，可以通过制度设计予以修正，在维护交易安全的同时，避免国家公权力过度干预个人私生活，兼顾个体自由与社会交易成本的降低。
关键词：不动产登记公示方法实质审查主义形式审查主义

以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法物权理论中的一个重要课题。不动产是任何民事主体及整个人类社会存在的基础。不动产物权乃是诸财产权中的重要权利，是世界各国财产立法的重要内容之一。分析不动产物权的享有和变动，研究不动产登记制度特别是不动产登记的审查模式，对建立运作良好实效突出的不动产登记制度意义甚大。
一、不动产登记的理论基础
物权是一种绝对权、对世权，物权的对世性要求不特定的多数人负有不作为的义务，以便权利主体有效地实现物权利益。一切非物权人对物权人的义务因物权的存在而产生，与非物权人的意愿无关。如果当事人可以任意创设物权，非物权人就处于一种天然的劣势地位。为避免滥设物权，损害他人利益，以法律规定物权的种类、内容、取得方式势在必然。对物权的种类、内容、取得方式的强制性规定，体现了强烈的国家意志。物权法定原则的根本宗旨在于使物权种类及其内容尽可能规范化和统一化，以便公示，从而维护交易安全和社会经济秩序。
物权的支配性质是物权法定和物权公示的内在基础，而物权法定和物权公示又有着内在的一致性，两者互为依据，相互支援，从而将各种具体的物权关系凝聚成有机的整体。物权公示是标志着物权存在（或称享有）及其变动的法律事实。目前，理论上和实践中对物权公示方法已形成的比较一致的看法是不动产物权以登记为其享有和变动的公示方法，动产以占有作为权利享有的公示方法，以交付为其变更的公示方法。
在登记制度发展以前，都是以交付为物权公示的基本形式。但是，占有表彰权利享有和变动的作用，对于动产尚有一定道理，却不足以作为不动产权利的公示方式。首先，不动产物权的形式多样化，有些权利形式仅限于不动产，比如典权、地上权、地役权等。占有人对于不动产而言常常并非真正的权利人。实际上，随着经济的发展，不动产的利用方式发生了重大的变化，这种变化使占有方式对不动产财产的表彰越来越显得力不从心。同时，物的流动性越来越大，占有的不确定性对于维护交易安全至为不利，为了弥补这种缺陷，故而产生了财产权的登记制度。5一般情况下，各国的物权立法都是将物依其自然性质或法律的规定划分为动产与不动产，作为构建物权关系的逻辑起点，这也影响到物权公示方法的选择。
不动产的社会价值其实不在于财产是否可动。财产是否具有重要的社会意义要由一个特定社会来具体判断。社会管理是对重要财产进行规范、监督和保护的过程，当一类财产被社会确认为重要财产时，随之而来的是社会赋予一定的行为规则、一定的管理程序和一定的保护方法，以保证财产在符合公共利益要求的前提下实现财产权利人的利益。在现代社会，登记是各个国家和地区管理重要财产的普遍形式，在财产法律制度中具有必不可少的地位和作用。登记使得社会上的重要财产的位置、特征、数量等在档案中一目了然，使得财产的确权、转移和变动处于社会的监管之下，使得财产权利的实现和保护有了足够扎实和权威的依据。可以说，登记薄是国家干预某些社会重要物资物权的必然结果。
从交易方式上看，动产经常能以物态流通为其常态形式，而不动产的不可动性使得不动产的流动方式大都凭借权利形态流通，即不动产的流通表现为权利主体的变更和物上权利的设定、变更，而不是不动产在主体之间的物态流通。“由此必然产生复杂层级的权利体系，如不加以梳理就难以使物顺畅流通。在这里登记对交易安全的保护功能就体现出来了，它能使抽象的权利具体化，使复杂的物上权利体系化而不相冲突。在德国法主义下，担负交易功能的已是登记权利，而非实体权利。从实体物到观念上的权利，从观念上的权利到登记权利是交易客体的两次重大变革。”
不动产登记作为权利存在及变动的公示方法是由以下三点决定的：不动产的特殊性及利用形态的多样化，使得对不动产的占有彰显权利享有的作用较之动产十分有限，故不动产的公示的方式应不同于动产的占有。国家对社会重要物资进行管理的需要，以保障权利人对该种重要物资的享有及变动的安全，维护社会经济秩序的稳定。不动产物权在交易中的流通方式的特殊性，使传统的占有这种公示方式不能担负起非物态流通这种交易形式的需求。以上三点共