房屋登记办法问答.doc

《房屋登记办法》问答
一、《房屋登记办法》在登记规则方面有哪些创新？
答：应该说《房屋登记办法》（建设部令第168号）贯彻了《物权法》的立法原则和精神，确立了新的登记规则。登记规则的创新具体体现在：通过建立不动产登记薄明确了房地产权利人；确立了新的登记种类，比如预告登记、最高额抵押权确定登记等等；对于属于建筑物区分所有权的房屋登记，记载于登记薄，但不颁发房屋权属证书；对于规划区内的集体土地上的房屋进行登记；对于公路、码头、油库、电站大坝等构筑物进行登记，颁发权属证书；房屋登记人员的持证上岗制度的建立，出现了房地产登记人员职业资格制度的雏形。
二、《房屋登记办法》带来什么样的理念变化？
答：《房屋登记办法》依照《物权法》的规定，在具体登记制度方面确立了房地产登记薄的法律地位，区分了房屋权属档案与房地产登记薄。过去的房屋权属档案不具有房地产登记薄的地位和法律效力，尽管二者有相似之处，因为房地产登记薄是依照《物权法》的规定才建立的。以前房地产登记部门颁发的房屋所有权证、房屋他项权证，并不表明我们建立了房地产登记薄，只有在《物权法》和《房屋登记办法》实施后，房地产登记机构颁发或者从新颁发房屋权属证书的，才预示着建立了相应的房地产登记薄。并且，如果房屋的权属证书与房地产登记薄的记载不一致的，以房地产登记薄为准。因此，从最终的法律效果上来讲，《物权法》和《房屋登记办法》实施后，房地产登记机构完全可以不颁发房屋权属证书，只不过照顾到传统习惯，才继续颁发房屋权属证书。
三、《房屋登记办法》实施后，登记薄和房屋权属证书记载的事项有什么样的变化？
答：首先，房屋所有权证记载内容有变化，如记载“专有面积”，而不再是“建筑面积”；其次，房屋他项权证增加了地役权这一新的种类；再其次，权属证书增加了预告登记证明、在建工程抵押权登记证明；最后，增加了构筑物的权属证书（所有权证、他项权证、预告登记证明等）。
按照《房屋登记办法》的规定，登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。登记薄有关内容发生改变的，应通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接将原有内容删除。自然状况部分，记载房地产坐落、四至、编号、房屋结构、层数、面积、设计用途、用地性质、土地使用年限等。权利状况部分，记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利的权利人姓名（名称）、权利范围、共有情况、收件日期、登记日期、权属证书号及补换证情况等。其他部分，记载异议、查封等依法应当登记的事项。
四、什么是预告登记？预告登记有什么作用？
答：所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的一种登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《房屋登记办法》规定了三种情形可以申请预告登记，即预购商品房、以预购商品房设定抵押，以及房屋所有权转让、抵押。办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
预告登记的作用体现在保护房地产交易当事人的交易安全，节约交易成本。具体说来，包括：（1）预告登记之后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理，从而有效保护权利人将来可以取得不动产物权。（2）不仅仅是预购商品房的预购人可以通过申请设立预告登记，来保护自己的权益。二手房买卖的交易双方，也可以通过申请设立房屋买卖过户的预告登记，来保护交易安全，并且可以节约交易成本，买方不需要担心给了钱拿不到房子，卖方也不用担心房屋过户了拿不到钱。
五、《房屋登记办法》对于银行按揭业务有何影响？
答：所谓按揭，就是银行办理预购商品房抵押贷款的业务。根据《房屋登记办法》，银行办理按揭应当有两次预告登记，一次本登记。具体来说，包括：（1）预购商品房的预购人与开发商通过申请设立预告登记，取得预购商品房的预告登记证明。（2）银行与按揭贷款的申请人订立《贷款合同》、《预购商品房抵押合同》，凭预购商品房的预告登记证明，再办理以预购商品房设定抵押的预告登记证明。（3）如果按揭的房屋取得分户房屋所有权证之后，银行应当在3个月内及时办理现房的抵押登记，取得房屋抵押的他项权证，否则预告登记失效。
因此，银行在办理按揭业务的时候，应当先取得以预购商品房设定抵押的预告登记证明之后，才给付贷款。同时，为了能够及时办理预告登记和本登记，银行应当在最初即应办妥经过公证的委托书，取得借款人办理二次预告登记、一次本登记的授权。
六、《房屋登记办法》对于银行的信贷业务还有哪些影响？
答：新的登记制度对于银行信贷业务影响很大，除了前面讲到的按