20160503 总经理办公会会议记录-经典原创文档.doc

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总经理办公会会议记录

会议时间：2016年5月3日下午14:00
会议地点：2楼会议室
主持人：徐峰
出席人员：徐峰、汪增表、陈栋、王佳
记录整理：吴寒
会议由公司总经理徐峰同志主持。会议议题有：一、审议萧县项目；二、商讨新办公场所平面布局初步方案；三、商讨PPP基础研究框架。
一、审议萧县项目
王佳：
介绍萧县项目背景情况。
（1）地区总体情况，萧县属于安徽省，2015年GDP产值220亿，财政收入15亿，在安徽省省级行政单位中属于中游水平。
（2）地区常住人口113万，属于劳务输出型县城。人均购买力低。
（3）2016年一般公共预算支出为38.3亿。
分析萧县项目情况：
（1）项目规模上，5年内在15个区完成棚改面积388万平方米。征地拆迁费用预计是136.5亿，其中前三年（16-18年）完成棚改面积266万平方米，预计征迁费用100亿，强度很大。
（2）项目补贴上，县政府的财政承受能力存在较大风险。
（3）项目分布上，非集中开发项目。项目面积比较大，项目分散，集聚效益不明显。
（4）房地产市场规模上，以萧县临近房地产市场为例，可见二三线城市房地产增长乏力。和一些比较好的二三线城市比如苏州来看，有较大差距。
3.项目初步意见
项目所在地萧县，经济发展比较一般，经济以农业和矿业为主，城镇居民很少，消费能力总体较弱。县财政年支出预算与东部沿海地区存在较大差距。从项目本身来看，项目年均投资量比较大。财政可支配的比例较高。
（1）收益方式上，对方没有提及。
（2）项目分成15个区，分布比较分散。不利于集聚效应，花费在集聚和平衡上成本很大。
（3）大多数二三线城市的房地产库存量较大，未来开发住宅、商办预计的收益会很低。
总体来说，项目较普通，当地政府财力有限且投资规模较大，收益方式存在不确定性，故建议此项目不介入为宜。
陈栋：
同意投资管理部建议，不介入该投资项目。
汪增表：
1.我们公司刚起步，对于我们而言每年投资过大，以我们现有资金实力来看，难度和风险都较大。
2.项目15个县比较分散，需要投入的人力物力较大，个人建议此项目不介入。
徐峰：
1.对此项目投，需要找一家大单位来做绝对大股东。我们参与的话是以小带大。
2.公司投资定位是聚焦行业是建筑行业产业链上下游，聚焦区域是：立足本市，面向长三角区域。如果要做突破定位的投资，项目本身的影响力和说服力需要很大。但是此项目在建筑领域中缺乏技术含量，区域上未来的经济不能支撑房地产市场。
3.项目风险很大：
（1）旧改的不确定性很大；
（2）退出机制，政府的补偿机制不明显。
基于目前的情况来看，项目还是有缺陷，我们投也是有条件的投，进一步的论证需要无锡市政院给予一定的意见。

二、商讨办公场所平面布局初步方案
汪增表：
介绍办公场所方案初步情况。
王佳：
介绍了在本次方案中前期修改意见。对于大厅面积，背景墙设想、部门分割、会议室、吧台、露台、公厕等作了补充说明。
陈栋：
建议财务部资料间可以减小、独立；办公区域可以开放式布置。
徐峰：
需考虑近远期如何结合，设计的东西要两套方案，
且风格和功能上差别不大，原则上不适用硬隔离。如有增加领导和部门需要考虑如何分割区域。
限制的条件需要整理，确认哪些东西不能改变。
区域功能多元化，需要和使用相结合。
弱化生活功能。
个人私人物品放置需有柜子，需考虑。
公共流线和功能使用不要冲撞，需考虑。
如是开放式区间建议不要相互干扰。
财务报销台建议取消。
考虑空气流通线路走向。
隔断可使用柜子和绿植。
三、商讨PPP基础研究框架
王佳：
PPP基础研究在4月份组织过小型讨论会，会议从各角度形成了研究报告的修改意见，结合建议今天拿出的是修改稿。PPP基础研究需要有实用性，集团的PPP项目课题是每个面都点了下，没有做更深入研究；两者作用和侧重点不同。
邵长烨：
我们的PPP基础研究比起集团的研究报告来看更加细。集团从“是否需要做”为切入点，我们是通过“如何做”和“怎么做”的角度来撰写基础研究报告的。
我们专题研究的目的分为两个：一是对现有PPP项目的运作模式和特点作一梳理。二是在项目初期鉴别何为PPP项目的体系。
研究报告分10章，最后形成初步识别的评价表。具体“PPP基础研究报告框架”。（详见附件）
汪增表：
合作伙伴里，谈到与金融机构合作。像我们的话，与金融机构合作会比较多，但施工这块也是比较欠缺的，是否可以强调为联盟的形式拉出来。
邵长烨：
因为与金融机构合作未来是方向，目前也不多。所以把与金融机构做PPP单独拉出来，与施工合作比较多，与他们合作相对成熟，故放在第二点里面。
陈栋：
1.与金融机构合作，我们如果要做的话，需根据项目实际情况来做。
2.轻资产做PPP，成功率很低。
徐峰：
我们集团的课题是解