大型购物中心项目业态定位与规划及经营方式研究报告_68页.ppt

大型购物中心业态定位、业态规划及经营方式研究商业业态定位商业业态定位竞争业态机会挖掘主力消费群体挖掘项目自身分析商业业态定位业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。业态规划需考虑的六个微观因素业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求业态规划需考虑的微观因素之六：人流动线商业业态定位根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式。2、招租
商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。

3、委托管理
产权出售，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。三大主流经营方式对比三大主流经营方式适用情况1、投资资金回收期预测
项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去；
2、项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案；
3、经济走势分析
通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式；
4、风险比较分析
分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。香港购物中心借鉴香港购物中心
的建筑及商业规划一、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致。二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。三、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。三、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25％以上。四、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。五、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”香港购物中心
的人流动线设置一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。购物中心名称二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部案例介绍：又一城
又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。香港比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外，”L“型和四方型的也比较常见，这两种平面造型的购物中心，其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间，而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。
香港购物中心的这种劝线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。
四、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。多个地铁出入口的设置，有利于促进购物中心的整体经营。如青衣城在同一平面上设置两个地铁出入口，这样的设计至少有两大作用：

1、在地铁到站后，有利于疏导人流。当人流过于拥挤时，则消费者购物频率不高，多出入口的地铁设计，有利于合理分散人流，提高购物机率。
2、不同平面，不同区域的地铁出入口设计，在方便了消费者乘坐地铁及进出地铁站的同时，还能引导人流购物，在一个购物中心造就了两条地铁大街，两个地铁同层，使更多街道上的商户、更多平面上的商户，能享受到地铁所带来的人流和商机。五、不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导六、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极七、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应。八、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。九、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走。十、巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心。人流动线设置十一、自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走。十二、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。十三、顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。香港购物中心提高购买率
及创造愉悦购物感受的策略一、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化。二、大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。三、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布。四、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。五、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。六、次级街道控制在3-