碧华庭居整体策划案.doc

碧华庭居整体策划案

位置:项目位于梅华路以南，北环路以北，新洲路以东300M左右
现状:面积大，未动工

一、项目环境:
*梅林片区住宅物业整体处在旧民房与新花园小区交错期，分布零乱。
*梅林片区工业区较多，以往布局较乱，配套较差。
*梅林片区物业开发大都处于中心腹地，较差的环境，抑制了住宅开发的档次。
*梅林片区物业主要以中小户型普通住宅为主，小区规划集中在户型较密集的蝶
式结构。
*梅林片区正规商品房价格多集中于4500--6000之间，销售方式以内销为主；70
平方米以下户型较为畅销。

二、项目机会点:
*梅林片区位于福田中心区北面，受中心区与房地产较为成熟的景田片区的影响，其市场潜力与升值潜力极大。
*代表深圳二次创业的标志性住宅小区“梅林一村”的规化与实施，将有利推动
梅林片区房地产开发进程，梅林片区将使更多的消费群倾心关注。
*项目北临梅华路，南面北环路，南面视觉较为开阔，面积大，便于小区配套与
完善，便于因地制宜取景与采光设计。
*项目周边市政设施，交通、邮电、商城、市场、中小学校一应俱全，为项目创造了良好的外部营销环境。
*世界头号快餐麦当劳四月底入驻梅林购物广场，庞大的人流将为项目带来潜在的目标消费群，增强项目本身的注目率。
*鉴于梅林片区整体环境较差，工业厂房多，噪音大，绿化率低的情况，建议以闹中取静、静中取荫的主题，全方位营造绿色环保住宅新概念，高绿化率是其鲜明特点。
*合理规化布局，梅林片区住宅多以小高层、多层为主，建筑风格较为雷同，缺乏新意；针对项目面积大的特点，建议高层、多层并举开发，全方位、多功能规化小区必要的配套与环境设施，增加项目本身的市场迎合力及卖点输出。
*户型：建议以开扬与实用为原则，以中小户型为主，兼顾少量大户型。

三、碧华庭居定位:
1、物业定位
全方位多功能绿色环保家园，真正做到闹中取静、静中取荫的境界
延展：完善小区功能配套与高绿化率;完善小区小品塑造与外部景观设计
2、市场定位
把碧华庭居真正塑造成面对广大中高收入阶层的世外桃源，使其成为真正意义上的绿色环保小区。
3、卖点输出
*满眼绿色的碧华庭居
*环保家族的一面旗帜
*规模小区，资源共享
*闹中取静、静中探幽
*喧嚣走了，家人乐了
*碧华庭居真正的绿色华庭
4、输出形式
*报纸 -- 80%
*售楼处展板、各式POP -- 10%
*软性造势 -- 10%
5、目标市场定位
*深圳市场 -- 80%+-5
对象：老板、高级白领、金融证券界人士及经济基础深厚的深圳市民
优势：他们事业成功，经济基础较好，懂得生活品味并不懈追求。
*梅林当地市场 -- 15%+-5
对象：生意人、商贩、股市得意者、业务员、二次置业者
优势：有资金积累，有较强渴望
*香港市场 -- 5%+-5
对象：返乡居住或投资置业者
优势：有固定居所，便于在深生意来往
6、购物动机与心理
*自住与长线投资
*经理阶层自用*办事处合用
*当地富裕家庭居住
*二次置业，返乡自住
*以租供楼
*追求品味与感觉
四、营销元素组合
1、通过元素逐渐竖立公司及物业的品牌形象，主要涉及户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI的建立与推广。
*户外展板：展板设置于临梅华路一侧，交通流量大，可做为明显的引导广告看牌设置处。
*现场展板：在工地现场搭设立体效果图，及围墙看板，塑造现场气势及销售氛围。
*引导海报：推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田中心区派送宣传品，传递项目信息，以此扩大宣传范围。
*报纸：特区报、商报为主
2、售楼处
*搭设100平方米现场接待中心及样板房，利于业务作业及接待客户，展示产品，建材及资料模型等。
*广场园艺造景：结合接待中心，树立物业形象，以促销售。
*空飘汽球：现场空飘汽球，拉布条，以制空点，制造明显目标；引导客户进入现场。
五、形象包装
1、地盘
*导向类：在新洲路与梅华路交叉处设指示牌或导向牌。
中康路与梅华路交叉处设路牌。
北环路附近临项目一面设大型路牌。
梅华路于项目左右50米，设灯旗杆。
*墙体类：售楼处大门外包装，含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地，预留车位、保安值班、建广告隔墙，隔开施工现场。
2、售楼处
室内：喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、
统一服装、胸卡
3、资料类
售楼书、海报、姓名卡、礼品袋、合同正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。
4、看楼类
*销售中心设专车看楼
*专车车体广告喷绘
六、销售完善
1、开盘准备
*示范单位及地盘包装到位
*楼书、展板、认购书、价目表到位
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