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平衡与转型

青岛新区规划转型发展的几点思考

青岛市城市规划设计研究院2013.07
青岛新区建设与
规划历程
1.规划历程交通变革与城市发展

1891189819141922193819451949197819922001
国民
清朝德占日占国民政府日占政府解放以后改革开放后东迁西进
贸易型城市
军事要塞产业新城多中心城市

开埠时期德占时期日占时期国民政府时期二次日占时期解放以后东迁、西跨

1891189719141922193519491990至今
港口新区移民城市单级中心城市
青岛新城建设的历史寻根
十九世纪末期，在资本主义主义思潮和殖民扩张背景之下，青岛由一个小渔村逐步建设成为一
个“模范型”的城市，是我国历史上新城建设的典范。

“10年建设了一流的港口和一座漂亮的城市，显示德国工作
、秩序和组织的高质量……人为的生活过于明显，去少自然
而然的生活状态。”
——胶州总督府就胶州置于民事管理之下致帝国首相的函

我们谈到了殖民地发
展的三个阶段，即青
岛作为舰队基地，作
为商港，作为文化中
心。
（1910年胶州总督府
皇家翻译埃里希米歇
尔森博士做的报告）

到1932年，城市人口增长
到16.4万……1935年，城
市建成区面积约为35平方
公里。(青岛市文史资料研
究委员会)
1913年历史地图来源：青岛城建档案馆1914年，青岛地价税图来源：青岛城建档案馆
青岛新城建设的历史寻根
第三端四款，限制建设时间和抽地税基本措施，有力控制建设滞后，投机行2.3整体空间格局特色
为。
好的政策和制度一直是新城建设的
根本性动力。第四端，鼓励公共服务设施用地建设，不限制欧华分区。
第六端，详细规定具体的增值缴税额度，控制在增值部分的三分之一，去掉
土地成本和基本建设成本。
单威廉制定并施行的土地管理政策——置买田地章程（1898年9月2日）
德国1897年11月14日占领胶州湾后，帝
国海军部组织制定土地政策，并编制规划。这三条体现当时的三种政策：
邀请了在中国有12年工作生活经历的单威廉一、土地优先购买权。城市建设早期，德国总督府用较便宜的价格从中国的土地所
参与土地政策的制定。有者购买土地后，需每年向原所有者上缴地税2倍的金额，且土地原所有者可继续拥
有使用权直到土地出让。出让时，要优先卖给德国总督府。
当时的土地政策通过严格的税收来管理二、土地税。为防止投机和闲置，已竞买的土地必须按建设规划中的用途在三年内
土地控制城市建设，税制内容极为详细，有完成建设。否则，在这三年内，土地税将从3%递增到24%（通常为土地价值的6%），
效地防止了土地炒作、投机及荒弃，土地牢以迫使土地所有者迅速、经济地开发利用新购得的土地。
牢掌握在政府手中。为其后统一有序的开发三、土地增值税。日后土地所有者变更土地时，必须上缴收益（出卖价格与成本价
提供了有力保障。格之差）的1/3，作为增值税交给总督府。目的是使德国政府获取地产升值。

相关建设管理规定
德占时期发布了近百件各种法规，涉及“房屋的高度控制在18米以下及楼层最高为3层。建筑物所占面积应在宅地
土地、建筑、绿化、环境卫生、道路等方面。面积的60%以下。相邻建筑的间距为3米，有窗户时为4米。”同时，要求
其立法内容大多较为详尽，如在《买地办理立面形式不得重复，且应具有欧洲文化特点等。1898年德占时期颁布的
章程》中对青岛区的建筑要求有详细规定。《临时性建设监督法规》
1.规划与建设历程交通变革与城市发展
第一阶段新城建设第二阶段新城建设第三阶段新城建设
1980-2000年1995-2010年2012年
空间东扩，行政中心东移两点一环，西跨，港口西迁全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔
战略、组团发展
青岛老城区功能疏解，向北拓展1984年在青岛市西岸设置国家经济2012年青岛市第十一次党代会制定“全域
时代
城市发展空间。技术开发区。统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组
背景
团发展”的空间发展战略。
城市发展空间仍然局限于胶州湾通过港口带动西岸强劲发展，但缺少三城生态间隔通道过于狭窄，胶州湾生态压
问题东岸。生态保护要求，导致高污染的石化产力过大。
业进入湾区。

规划
成果
1.青岛第一阶段的新城建设交通变革与城市发展
青岛市城市总体规划（1980-2000）
东扩战略是青岛市政府大胆运用行政杠杆作用，
借助规划手段实现资源的重新配置，是以政府主导的
新区开发模式一次大胆的实践，东拓战略奠定了目前
青岛市东岸作为服务主城的基础。

„城市性质：轻纺工业、外贸港口、海洋科研和风景旅游城市。

„建设用地115.7平方公里，规划人口115万人。规划分为南、中、北三
个组团。

„1989年，在《青岛市城市总体规划（1980-2000）》增加东、西