星河湾流程管理手册.doc

受控文件

业务流程管理手册

手册现行版本：A/0

发放编号：

编制日期2005.12.10

审核日期2005.12.12

批准日期2005.12.20

发布日期：2005-12-20生效日期：2005-12-30

目录

项目业务流程概述
1.1房地产业务流程价值链分析
1.2房地产项目开发流程结构图

项目论证
2.1项目论证阶段工作流程框图
2.2项目论证阶段工作流程关联图
2.3工作流程关键点说明

3项目策划
3.1项目策划阶段工作流程框图
3.2项目策划阶段工作流程关联图
3.3工作流程关键点说明

4设计管理
4.1设计管理阶段工作流程框图
4.2设计管理阶段工作流程关联图
4.3工作流程关键点说明

5工程管理
5.1工程管理阶段工作流程框图
5.2工程管理阶段工作流程关联图
5.3工作流程关键点说明

6销售管理
6.1销售管理阶段工作流程框图
6.2销售管理阶段工作流程关联图
6.3工作流程关键点说明

7客户服务管理
7.1客户服务管理阶段工作流程框图
7.2客户服务管理阶段工作流程关联图
7.3工作流程关键点说明

计划管理
8.1计划管理的目的
8.2计划管理体系
8.3项目计划的要求
8.4工作计划的分类及管理
8.5计划的编制、评审和批准
8.6工作计划的调整时机、评审及批准
8.7工作计划的执行、检查与跟踪
8.8工作计划控制的保障措施

招投标管理
9.1概述
9.2招投标管理的目的
9.3招投标管理的原则
9.4适用范围
9.5招标程序
9.6评标方法与各项目的招标评标规定

合同管理
10.1合同管理责任分析
10.2合同条款风险分析
10.3合同履行监控

成本管理
11.1成本管理概论
11.2成本管理的组织架构
11.3成本管理体系总体思路
11.4成本控制目标的确定
11.5成本管理流程
11.6目标成本管理要求

1.项目业务流程概述
1.1房地产业务流程价值链分析

从房地产业务的价值链分析可以看出，越靠近价值链前端，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润贡献也越大；靠近价值链后端，经营操作的风险越小，利润贡献也越小，但对组织品牌和客户价值产生重要的影响。
房地产价值链分析图
所以我们前期（投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计）应以关注风险为重点；项目后期（销售、售后服务、物业管理）应以关注客户价值和企业品牌的提升为重点；中间过程应以关注成本管理为重点。

按照房地产项目开发过程可以分为六个大的节点：项目立项、项目策划定位、主体结构开工、开盘销售、竣工、入伙；按照节点又可以将房地产项目开发过程分为六大阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工、销售管理、客服管理，各阶段的关系和主要工作见下页图。

(增加价值链分析图)
说明及图例：
、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。
、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。
：代表关键里程碑
：代表某个阶段（1/6）的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
：配合专业的任务。
项目立项
主体结构开工
开盘销售
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
工程施工阶段
竣工
销售管理阶段
入伙管理阶段
拓展
营销
设计
工程
组织项目论证
初步产品定位
规划要点/规划草案
组织项目策划/产品、市场及客户定位研究
概念规划设计
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备
方案设计
扩初设计
施工图设计
设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至具备预售条件
工程施工至竣工验收
销售及入伙配合
工程施工配合、销售配合及入伙配合
销售事务管理
入伙事务管理
成本
估算
测算
预算、标底、合同价
进度款、工程变更、招标采购
结算
项目策划
组织项目论证

1.2房地产项目开发主要过程识别示意图

项目论证
2.1项目论证阶段工作流程框图

2.2项目论证阶段工作流程关联图

2.3工作流程关键点说明
2.3.1房地产市场信息的收集及分析
信息的范围：指日常的各种信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、竞争对手的产品信息、成本信息、市场信息等。
收集渠道：各归口部门应建立信息收集的渠道，同时在公司内部应建立信息沟通、共享的平台；
各主责部门负责各自信息库的建立，营销策划部负责土地信息、产品信息和市场信息等信息库的建立；成本管理部负责成本信息库的建立；材料部负责材料信息库建立。
各种信息应按照相应作业文件的要求定期进行分析、总结，并把总结的结论应用到工作中去。
2.3.2初步