我国房地产价格的特征及影响因素研究.docx

我国房地产价格的特征及影响因素研究摘要：在现实房地产市场上影响房地产价格因素很多。各种因素对房地产价格的影响方向不尽相同有的是主要因素有的则是次要因素各种因素对房地产价格的作用方式也有差别有的影响是直接的或明显的有的影响则是间接的或隐蔽的。分析了我国地产价格的特征并对影响因素进行了研究。关键词：房地产价格；影响因素在现实房地产市场上全面而深刻地认识影响房地产价格因素及其作用特点不仅有利于正确制定房地产价格而且有利于搞好房地产开发和经营。影响房地产价格的因素大体有以下几个方面。一、商品房开发成本商品房开发成本是指房地产为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来源大致可分为三大部分。（1）土地取得和开发成本。土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下土地取得成本一般是购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。土地开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。（3）其他费用。主要包括：①管理费用；②投资利息；③销售费用；④销售税费；⑤开发利润。房地产开发与其他一般行业相比具有建设周期长、投资数额大、投资风险高的特点因此开发企业在开发与销售过程中就会产生较大的各种费用支出。从房地产成本构成而言：国外一般国家地价及税金约占20%建筑成本约占72%。其他费用约占8%；国内地价及税费约占40%建安成本约占42%其他费用约占18%。二、房地产供求因素供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素要么通过影响供给要么通过影响需求作用于房地产价格。由于土地资源的有限性决定了土地供应的稀缺性。城市迅速发展所带来的需求往往超过土地的有效供给。在这种情况下地价必然上涨。但市场是由供需两方面因素决定的有时会出现相反情况。如果经济发展受到挫折、停顿甚至倒退而土地供应由于其惯性或滞性也会导致土地需求不足土地供给相对过剩迫使土地价格在一定时期内降低。房屋的价格也是由供求因素决定的。供给一定需求增加则价格上升；需求减少则价格下跌。需求一定供给增加则价格下跌；供给减少则价格上升.房地产市场同样如此。三、消费者对房价的预期在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设：消费者是理性的。然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的虽然房价已经很高了但仍然有人排队购买原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。同时房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期消费者会预期房价会进一步上涨为了不愿在将来支付史多的货币来购买同样的商品房那么会有史多的消费者选择现期购买这样就使得对房地产的需求进一步扩大。在房地产行业不景气时期消费者则会产生相反的预期这样会使得对房地产的需求减少。四、行政因素主要是指制度、政策、法规、行政措施等。其中土地制度和住房制度对房地产价格有着决定性影响。如在我国传统的土地制度下严禁买卖、出租或者以其他形式转让土地这样就使地租、地价根本不存在。而在传统住房制度下实行低租金、福利制又必然造成房地产价格低落。税收制度也是影响房地产价格的一个重要因素。不论是直接还是间接对房地产课税都会减少利用房地产的收益由此可能导致房地产价格低落。但是如果对房地产的课税可以合理合法地转嫁出去就会减少税收因素对房地产价格的影响。此外城市发展战略、城市规划和土地利用规划特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标也会在不同程度上影响房地产价格。五、社会因素影响房地产价格的社会因素主要包括以下三方面：一是政治安定状况。如果政局稳定社会安宁有利于增强投资者购买房地产的信心这是保持房地产价格稳定的积极因素还有可能促使房地产价格上升。相反政治不稳定社会动荡频繁必然造成房地产价格低落。二是社会治安状况。如果房地产所在地区经常发生各类犯罪案件则意味着人民生命财产缺乏保障由此会导致当地房地产价格低落。三是城市化发展水平。一般说来城市化意味着人口向城区集中造成城市房地产需求不断增加带动城市房地产价格上涨。六、人口因素房地产的需求主体是人人口数量、质量和家庭规模对房地产价格有很大影响。一般而言人口密度高的地区对房地产的需求相应增加房地产供给相对缺乏因此导致房地产价格水平趋高；而且由于人口密度高促进了商业、服务业、娱乐和旅游观光等事业的发展从而也会推动房地产价格上升。在人口素质方面社会文明发达劳动者文化水平高必然讲究生活质量对居住和工作条件及其周围环境有更高的要