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土地增值税征管中存在的问题与建议

土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的
增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。房地
产业在近几年内得到了蓬勃发展，已经成为拉动我国经济发
展的支柱产业和新的税源增长点。然而，房地产业的迅猛发
展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进
土地增值税的征管刻不容缓。
一、土地增值税征管中面临的突出问题
利用土地增值税优惠政策偷逃税款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家
税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：
“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例
分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收
土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，
对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受
合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于
分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收
入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增
值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增
值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制
定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三
个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑
面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在
实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通
标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定
条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增
值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地
产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项
记入往来科目而不做营业收入处理。
二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收
入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工
程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商
将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房
租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层
高度未达到米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的
底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到米高度，部分车库也未
达米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在
销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售
房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是
房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地
增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代
收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费
等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、
单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产
品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售
收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部
门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多
房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土
地增值税应税收入申报。
虚增开发成本偷逃土地增值税
一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业
利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，
虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企
业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，
虚增房地产开发企业土地取得成本。
二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产
开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支
付%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税
率的土地增值税。
三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本
偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建
安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑
公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司
则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金
等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合
同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的
目的。
基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目
繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征
管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管
力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序
和经营规律不熟悉：
二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌
握相对不足：
三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本
核算知识较为生疏；
四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征