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项目融资模式在土地储备中的应用2004-01-0708:31
作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。
一、我国土地储备资金来源渠道现状分析
从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：
1、政府财政拨款
一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。目前尚有储备土地72宗，土地面积342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。
2、商业银行贷款
这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成的资产呆账、坏账风险很小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下，商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金的最主要来源，土地储备机构运营资金基本上都来自于银行贷款。一旦房地产市场出现波动，银行与土地储备中心将面临很大风险。
3、留用的土地转让增量收入
按照我国财政实行的“收支两条线”的管理体制，城市土地一级市场转让收入和土地储备、开发支出均由财政负责。土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出，即为土地转让增量收入，是政府实施土地储备制度后国有土地的有效增值额。建立城市土地储备制度的目的之一是增加财政收入，增加政府对城市建设的投入，所以土地转让增量收入的一部分应作为土地储备资金继续用于土地储备增值。总的来看这种方式缺乏规范化和制度化尚不足以成为土地储备的主要而稳定的资金来源。
二、在我国土地储备中应用项目融资模式的可行性分析
1、大量民间资本苦于缺少投资机会
据报道，浙江省有大量的民间资本躺在存折上，仅温州就有300亿元、台州有150多亿元的民间资本找不到出路。虽然国家为了启动民间投资，推动民营企业的发展，采取了许多措施，其中最主要的是国家投放了5000亿元，以“四两拨千斤”来启动民间投资，虽然取得了一定成效，但全国民间投资增幅仍然呈下降趋势，民间投资依然热不起来，民间投资仅仅体现在通过金融机构吸储的存款，甚至出现了民间资本大量流失到国外的现象。另一方面民营资本作为内资与利用外资相比有比较优势。首先，吸引外资比利用内资要多考虑两个风险因素。其一是汇率风险。在浮动汇率制的今天，汇率频繁地起落跌宕，难以预测。这种情形下投入的外资必然风险巨大。其二是政治风险。尽管我国的改革以稳定为前提，且多年来维持了社会的安定团结，但国外投资者或者确实不了解情况因而心怀顾虑，因此认定、评估风险较高，从而提高要价。一些地区为了吸引外资饥不择食，允诺了过多的条件，承担了过重的风险。此外，大量的基础设施由外国公司承建并经营，也会产生不利的政治影响。也正因为这样，我国法律规定，港口、码头等设施不允许外商独资；铁路、公路、电力等基础设施项目必须由中方控股。
2、良好的经济效益是土地储备制度实行项目融资模式的保证
杭州市是我国建立土地储备制度较早的城市之一。据统计，杭州从1997年8月份成立土地储备机构以来，土地储备中心共收购土地约1万亩，已向市场供应的土地约4000亩，已经收回的土地出让资金达50多亿元。通过土地收购储备制度的运行，该中心上交杭州市财政的资金，每年以56％的速度递增，从1997年的几个亿，上升到2001年的40多亿元。他们上交的比例是出让价格的55％，其余45％为土地开发运作成本。上海、青岛、武汉的效果也不错。良好的项目收益是在