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8我国_以房养老_模式的法律分析_许芳.pdf

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政与 行法119 2006.12 法学论坛 !!!! !! !!!!!! ! !!!!! !! ! !!! ! ! ! 房!养 !!!! !! !!!! ! ! ! !!“!以!老”!!! ! ! ! ! !!! !!!!! ! !!! ! ! ! ! ! 国!模 !! !!!! ! ! ! 我!式 ! ! !! !! ! ! "" """" """"""" " """"""""""" " " " ""法""""分""" " " " " " " """"""" " " " " " " " " " 的"律""析" " " " " " " " " " " " " " " " " " □许芳,范国华 (天津工业大学人文与法学院,天津300160) 摘要:“以房养老”模式是帮助老年人在不出售房屋的前提下将房产套现,以现金保障老年生活的模式设计。 基于我国房地产市场发展不充分和社会养老保障体系不健全的现实状况,文章认为我国引入“以房养老”模式只是时 间的问题。文章对大陆法系由来已久的让与担保理论进行分析,提出我国“以房养老”模式的法律框架,从而形成符 合我国实际的有效法律制度。 关键词:以房养老;让与担保;抵押;清偿 中图分类号:D922.181文献标识码:A文章编号:1007-8207(2006)12-0119-03 “以房养老”模式是由美国上世纪80年代创新出来房养老”合同,老年人定期或不定期从金融机构获得贷 的一种房地产融资新方法,是帮助老年人在不出售房款用于个人生活及其他费用,金融机构可在老年人死 屋的前提下将房产套现,以现金保障老年生活的模式亡之后,以设定担保的房屋受偿债权。 设计。设立“以房养老”模式,以寻求和建立养老保障的“以房养老”模式的特点是:分期放贷,一次偿还, 新机制,已经受到社会的广泛关注,我国学者对其研究贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。老年人 和讨论也逐渐增多。综观有关资料,介绍与研究主要在在有生之年无需还款给金融机构,只在死亡后以其房 经济领域,而任何一项制度的引进都需融入社会现有屋价值担保债务的清偿。这种模式既使得老年人毫无 的法律体系之中,以法律加以规制。本文拟从法律角度负担的获得养老资金,又使房屋的价值得到了最大限 对“以房养老”模式的框架设计进行探讨,以期为形成度的实现。 符合我国实际的有效法律制度提供借鉴。(二)我国引入“以房养老”模式的必要性 一、“以房养老”模式概述实施“以房养老”模式,将老年人拥有产权的房屋 (一)“以房养老”模式简介转换为养老期间的现金收益,对改善老年人的生活质 “以房养老”模式是由美国上世纪80年代创新出来量起到了一定的促进作用,也是建立健全养老保障新 的一种房地产融资新方法,至今在美国、英国、澳大利机制的有效途径。这一模式借鉴引入我国也将只是一 亚、法国、印度等国家已经展开。“以房养老”模式一般个时日选择的问题。目前,我国的养老资源严重不足, 是指没有固定收入但拥有自有产权房屋的老年人,以社会保障体系还不是很健全,老龄化、老人高龄化问题 房屋作为担保向金融机构贷款,金融机构对担保房屋正在以比国外快得多的速度迅速出现。据统计,目前我 的价值、将来增值及折损情况进行综合评估,签订“以国60周岁及以上老年人口已经达到1.45亿,占全国总 收稿日期:2006-08-20 作者简介:许芳(1963—),天津工业大学人文与法学院研究生;范国华(1963—),天津工业大学人文与法学院教授。 政与 行法 1202006.12 法学论坛 人口的11%。中国已经正式步入老龄化社会。根据预依现行法律对于抵押的规定,债务人设定抵押后有权 测,我国老龄人口今后还将继续以较快速度增长,本世在同一抵押物上就余额再设定抵押。就算出现重复抵 纪20年代至40年代将是增长最快的时期。与此同时,中押的情况,法律也没有禁止性规定,只要后次序的抵押 国的储蓄额居高不下,银行存款、外汇储备、保险费收权人没有异议,重复抵押同样成立并且生效。另外,抵 入等继续大幅增长,社会资金闲置量急剧加大,亟待寻押权理论认为,抵押权仅为限制物权,抵押物的所有人 找有效的投资渠道。引入“以房养老”模式,无论是从实设定抵押权后,仍然可以将抵押物让与他人。虽然我国 施的迫切性还是从社会现实意义上看,都更甚于其他法律禁止抵押人自由转让抵押物,但由于抵押人是抵 经济发达国家,不仅是金融机构良