曲靖古镇项目投资分析报告.doc

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曲靖爨乡古镇项目投资分析报告
曲靖飞龙房地产开发有限公司
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项目分析

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现状分析
区位条件自然资源条件历史沿革社会经济旅游资源

综合结论
大区位优势给昆曲的联合发展提供了条件，在“滇中城市经济圈”中发挥重要作用。
自然环境温和、舒适，是宜居之地。
城市总体规划发展趋势体现了城市需迫切完善其功能，满足人口增涨的需求。
经济的快速发展，刺激居民消费需求的不断增长，带动旅游、休闲业的发展，迫切需求以投资项目的介入，如旅游地产，中高档酒店及消费场所等，激发当地居民及周边尤其是省会昆明居民的休闲旅游活动。
历史悠久独特，却对具有独特性和唯一性的“爨文化”挖掘深度不够，尚未体现其特色与魅力，其市场潜力急需开发。
旅游资源种类齐全，类型多样，但分散特色不突出，也不在云南发展成熟的旅游线路上，并且缺失旅游亮点，无法吸引市场关注。

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云南旅游发展大势分析

云南旅游业正处于更新换代的关键时期
历时二十八年，云南旅游于中国观光产业中翘楚八方、一领风骚。业界各门、各派以推云南为四季卖点，年复一年，审美趋于疲惫，促销后力不继，欧美市场之中国卖家在势力影响范围内日渐消潜。个性化旅游时代不期而至，旅游商家未知市场之脉动，固守其“八菜一汤”“南北纵横”，“东西浮光”之十年不变策略，自穷其途，实难避免。
云南在动态旅游的模式中，有长达二十多年的成功经验，而一个不容忽视的现象：休闲型的静态旅游正在悄然兴起。云南省旅游业正处于更新换代的关键时期。
在全球旅游大发展趋势以及国家大力开发西部的背景下，作为世界的、稀缺的、不可再生的旅游资源富集地，云南应该成为中国休闲旅游的目的地。借助丰富的民俗文化休闲资源，大力发展休闲旅游，不仅能进一步扩大云南的世界品牌知名度，也能带动区域经济的健康稳定发展，促进和谐社会建设。

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劣势
曲靖旅游发展分析

旅游资源分散，离上档次、上规模、高起点、高质量、高水平、高标准还存在一定距离。
曲靖旅游产业同比云南省传统优势的旅游地区，起步和开发较晚。
旅游产业尚未形成以曲靖旅游为整体的营销理念和市场化运作运作机制。
缺少具有竞争力中高档的旅游饭店或旅游饭店集团。
旅游产业本身面临人才短缺问题。
缺少专业的旅游服务队伍，旅游业的服务质量和水平较低，无法适应塑造旅游品牌的需要。
曲靖地区的旅游社普遍规模小、实力弱，缺乏竞争力，无法振兴整个旅游大市场。

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威胁
曲靖旅游发展分析

曲靖的旅游主要还是以观光产品为主，旅游产品非常单一，没有开发出多元的附加产品，远没有发挥出曲靖旅游的潜力，尚不能有效带动曲靖区域经济的价值和商业价值。
曲靖市作为中心城市，旅游资源先天不足，而各县的的旅游资源又相对分散，在发展过程中尚未得到有效的整合。
休闲度假的产品没有形成，迫使游客只能游玩单个县的景点，然后快速离去，没有带动当地经济的流转税基，没有成为曲靖全地区经济可持续发展的重要引擎。
曲靖的旅游资源极为丰富但旅游业的整体管理和开发水平还是相对落后：丰富的资源没有得到很好的发挥，基础建设和配套设施还有很多不足，铁路、高速公路的环境还没有达到国际的水平等问题严重制约了曲靖地区旅游业的持续发展。
观念的落后，小富即安、各自为阵的意识使得曲靖的旅游发展缺少激情联动，整个旅游产业的发展失去平衡，失去同其他地区竞争的优势和可持续发展的根基。

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优势
曲靖旅游发展分析

壮丽的山河、奇美的风光使曲靖拥有品种全面的自然景观旅游资源；
众多的历史遗迹和云南各少数民族的民俗风情又构成了魅力十足的人文旅游资源；
资源具有总量大、类型多、品位高、组合优、潜力大、功能多、前景好的特色。

机遇
曲靖旅游发展分析

依托得天独厚的自然资源和国家对西部地区资金和政策的扶持发展自己的旅游产业，特别是兼备了西部大开发和少数民族地区的两个优势，为曲靖带来前所未有的历史机遇；改革开放曾经为曲靖带来过繁荣，现在把握内陆进一步开放的发展环境，开拓国际国内旅游市场，发展商旅业，使曲靖成为云南旅游产业的重要阵地。
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项目可行性研究

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项目三大核心优势

区位交通条件较好，距离省昆明100多公里，适合发展休闲、旅游，补缺城市功能；
气候条件使得曲靖是良好的宜居之地，可开发旅游地产，提供高品质商业、居住条件；
此处拥有独特性且具有垄断性的旅游资源——爨文化，可弥补城市文化的缺失；

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项目机遇

曲靖必将在云南正在快速形成的国际国内休闲体验旅游的大市场收获新的产业价值；该项目将打破目前曲靖旅游产业面临产业升级的瓶颈现状。
曲靖市经济的快速发展，为项目旅游的发展提供了的经济基础；
基础及配套设施较为完善，为项目旅游开发提供了现实条件；
曲靖被称为“爨文化之乡”，