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DCF分析法在城镇土地评估中的应用研究

摘要

在市场经济体制和资本市场逐步完善的过程中，土地评估理论和方法成为人们日益关注
的热点问题。我国在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本上是借鉴或沿用了发达
国家的最新成果，起点较高，但是我国土地市场开放较晚，竞争不充分，土地市场发育还不
成熟。理论上更为科学的折现现金流量分析法虽然是西方评估行业运用的主流方法，但是由
于其参数选择的不确定性和我国土地市场的特殊性，对于运用折现现金流量分析法
(discountedcashflowanalysis,DCF)评估土地价格的研究相对薄弱，此方法在我国尚未进
入真正的应用阶段。
本文侧重于理论研究，并以实例为佐证。以土地评估的经典理论为基础，对DCF分析
法的发展历史、估价原则以及估价方法进行系统的分析和详尽的描述，尤其注重分析了收益
资本化法的两种方法即直接资本化法和DCF分析法各自的适用范围、特点以及两者的区别
与联系，提出了将折现现金流量分析法运用到土地评估中.并对如何运用折现现金流量分析
法来评估土地价格作了详尽的分析。首先从折现现金流量的变化入手，推导出折现现金流量
法的13种公式，并结合我国土地市场的实际情况，深入分析折现现金流量分析法的原理，
对用折现现金流量分析法评估土地价格需要注意的两大问题即折现现金流量和折现率的确
定作了重点的探讨。接着对折现现金流量作了本质界定，探讨了折现现金流量的模式以及预
测方法，然后从使用价值与实践意义等角度界定了折现率的本质，着重从测算方法、优缺点、
适用范围及改进方法深入剖析了确定折现率常用的四种方法。
最后，笔者在折现现金流量分析法的原理、折现现金流量预测以及折现率确定的理论基
础上，以扬州市某大型住宅用地为例，运用折现现金流量分析法评估该地块的价格，以期对
今后运用折现现金流量分析法评估城镇土地的进一步研究有所帮助。

关键词:折现现金流量分析法;折现现金流量;折现率
DCF分析法在城镇土地评估中的应用研究

Abstract

Intheprocessofthegraduallyconsummatingofthemarketeconomysystemand
thecapitalmarket，thetheoryandthemethodofthelandvalueevaluationhave
becomethehottopicwhichpeoplepayattentiontodaybyday.Intheappraisal
theory,theappraisalmethodandtheestablishmentoftargetsystem，ourcountry
basicallywasthemodelorcontinuedtousenewestachievementsofthedeveloped
country,thebeginninghasbeenhigh,butourcountrylandmarketopenedlate,
competednotfully,thelandmarketgrowthwasnotmature.Althoughtheoretically
themorescientificdiscountedcashflowanalysisistheWesternappraisal
professionutilizationmainstreammethod,butasaresultofitsuncertainty
parameterchoiceandparticularityofourcountrylandmarket,regardingthe
researchofusingdiscountedcashflowanalysistoappraisethelandvalueevaluation
isrelativelyweak,thismethodhavenotenterthetrueapplicationstageinour
count口.
Thisthesislaysstressonthetheoreticalresearch,andregardsinstanceas
theevidence.Onthebasicofthelandvalueevaluationclassicaltheory,analysis
andexhaustivedescriptiontothedevelopmenthistory,estimateprincipleand
estimatemethodofyieldcapitalization,paygreatattentiontotheapplicablescope,
thecharacteristicsaswellasthedifference