2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测.doc

2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测
（一）、2008年房地产市场现状分析
受世界金融危机和复杂的国内因素的影响，2008年我国经济增幅快速回落。始于2007年末的我国房地产市场的调整，2008年仍在延续。这种调整不仅与国内外宏观经济形势有关，也是房地产市场自身发展规律使然。国家统计局发布的数据显示,全国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)从2007年12月开始连续13个月下降，2008年12月为96.46，同比回落9.99点。
房地产开发与建设
2008年上半年我国房地产开发与建设主要指标延续2007年态势，下半年形势总体走低。房地产开发投资、房屋施工面积维持相对较高增幅，新开工面积、竣工面积、购置土地面积、开发土地面积等增幅下半年出现了较大幅度下降，其中后两者1~9月出现了负增长。
（1）.房地产开发投资增幅高位运行，下半年增幅回落
2008年全国房地产投资达3.06万亿元，其中住宅投资达2.2万亿元。上半年全国房地产开发投资高位运行，1~6月全国房地产开发投资同比增33.5%，超过了2007年30%的增长幅度；下半年增幅下降，1~12月为20.9%，同比减少9.3个百分点，其中住宅投资增幅从36.6%下降到22.6%。1~9月全国城镇固定资产投资增幅开始超过房地产投资；1~11月超过了住宅投资增幅，住宅投资增幅比2007年同期减少9.4个百分点。尽管全国房地产投资增幅下半年回落，但全年同比仍达20%以上。在应对国际金融危机，宏观经济形势发生重大变化的背景下，房地产开发投资没有出现过大的波动，维持了较大幅度的增长。

（2）.土地购置和开发面积增幅下降
与2007年购地狂潮以及“地王”不断涌现相比，2008年全国房地产土地购置面积和开发面积增幅下降。土地购置面积同比增长由1~2月的35.8%下降到1~6月的7.6%，1~12月为-8.6%，除1~5月外，增幅在逐月下降。土地开发面积同比增幅由1~2月的21.3%，一路回落到1~12月的-5.6%，除1~6月外，也是逐月下降。2008年购地降温，全国全年土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%，但土地购置费同比增长10.9%。全年完成开发土地面积2.6亿平方米，同比下降5.6%，亦低于2006年水平(见表2、表3)。2008年1~12月土地购置未开发面积达1.1亿平方米，待开发土地面积近4.4亿平方米，同比增长6.5%。

（3）.竣工面积增幅逐月下降
2008年1—12月全国商品房竣工面积5.9亿平方米，其中住宅竣工面积4.8亿平方米。商品房与住宅竣工面积同比增幅均呈逐月下降态势。商品房竣工面积同比增幅由1—2月的31.6%下降到1—12月的-3.5%，回落35.1个百分点。住宅竣工面积同比增幅由1—2月的30.2%下降到1—12月的-4.2%，回落34.4个百分点。但两者绝对值仍超过2006年水平。

（4）.施工面积、新开工面积增幅高位回落
2008年1~12月全国房屋施工面积为27.4亿平方米，同比增幅由1~2月的32.1％逐月下降，1~12月为16.0％，增幅比2007年同期下降5.1个百分点（见表5）。1~12月全国房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长2.3％，增幅比1~2月下降24.9个百分点，比2007年同期下降17.1个百分点。其中住宅7.99亿平方米，同比增长1.4％，增幅比2007年同期减少19.9个百分点。表明开发商减慢了开发速度（见表6）。

2、房地产开发资金结构
2008年，我国房地产开发资金来源发生了变化。自筹资金增长较快，其他资金比重下降，其中定金及预收款下半年下降较快，年末个人按揭贷款同比下降近1/3。
（1）.银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降
2008年全国房地产企业开发资金总额为3.8万亿元，增幅由1~2月的31.9％下滑到1~12月的1.8％，下降了30.1个百分点，增幅为1998年以来最低。其中下半年环比下降均在2个百分点以上，最高的1~8月比1~7月下降4.3个百分点。
1~12月全国房地产开发国内贷款为7257亿元，同比由1~2月的36.9％快速下降到1~12月的3.4％，仅高于2004年0.5％的增长率。从第二季度开始，下降呈加快态势。1~4月增幅比1~3月猛降9.1个百分点。下半年我国实施了宽松的货币政策，但房地产企业贷款同比仍然下滑。一方面是因为2007年同比增长较快，另一方面是因为房地产销售趋冷，开发建设相对延缓，导致贷款增幅快速下滑。
1~12月全国房地产开发其他资金来源为15082亿元，同比下降16.4％。其中定金及预收款1~12月同比下降12.9％；个人按揭贷款1~2月同比上升30.1%，1~12月同比下降29.7％，下滑幅度最大。
（2）.自筹资金大幅增长，利用外资增幅下降
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