房地产调控政策评析.ppt

房地产调控政策评析1.房价奇高
2.炒房猖獗空置率过高
3.房地产绑架了中国的经济
4.贫富差距大
5.房地产大容器吸纳了大量实体经济资本，严重影响实体经济的发展和创新
6.制度不完善
《2010年7月中国城市房价排行榜》第一，我国房地产市场调控在国民经济调控中具有基础地位。
房地产业是我国国民经济支柱产业之一，2003年8月《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”
支柱性产业，一般应具备四个基本条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值(GDP)中占5％以上；二是具有较大的市场发展空间和增长潜力；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。第二，我国房地产市场调控在保障民生稳定中具有基本地位。
房地产业健康发展是保障居民住房需求的基本条件之一，对于以住宅为主的房地产业为社会提供的产品是国民经济各行业最基本、最重要的生产资料和生活资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。二、房地产市场调控的作用三、调控目的四、调控手段四）行政手段
行政行为是通过行政系统上下级隶属关系的强制力量进行的，对经济结构失衡的非常时期使用行政手段往往能“立竿见影"。当计划、经济手段对房地产市场调控无效时，就只能采取必要的行政干预手段，尤其当房地产市场出现重大失调时，运用行政手段调节将能更迅速地扭转失控，更快地恢复房地产市场的正常秩序。当然，行政手段有常规手段和非常规手段。常规手段主要是通过制定中长期政策和日常行政鲤来对房地产市场进行管控。非常规的手段是指特殊时期采取行政强制手段，这种手段只是短期作用，不可滥用，必须在尊重客观经济规律的基础上，从实际出发加以运用。

中国房地产调控历程
2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。
第一次明确房地产是支柱产业。
经济适用房由“住房供应主体”

“具有保障性质的政策性商品住房”。
8.31大限（2004年8月31日）06年九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条）：2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（24号文）2008年楼市遇冷、政府救市营业税减免政策广东省15条优惠政策压抑了近一年的购买欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！09-10组合调控2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。
温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。
在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。
第六拳（2010.4.15）-国务院新四条第七拳：9月29日调控第八拳：各地调控细则纷纷出台2011.1.26（新国八条）新增限购城市名单的5项建议标准：
第一，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；
第二，6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；
一、我国现行土地制度问题二、住房政策问题三、“捂地”现象严重，土地供应不足内地上市房企囤地排名前十名
1.保利地产储备土地面积为3369万平方米。
2.万科地产：3268万平方米。
3.苏宁环球：1577万平方米。
其他为首开股份、中天城投、CELESTIALASIA、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产。四、“地王”负面效应五、流动性过剩截止今年9月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。
再加上市场上5万亿元人民币以上的灰色收入。
货币多在市场中乱窜必然造成物价飞涨，已经给中国经济实体带来了巨大的通胀风险。1.四种购房人：
1）第一次置业
2）改善型需求
3）投机型
4）投资型
中国房地产是“政策市”
“一管就死，一放就乱”
“买涨不买跌”
土地供给短缺、土地资源的不可再生性、住房的不可替代性、城镇化速度加快等因素考虑，投资者预期经济向好。加之房地产持有者惜售，供给量减少，进而产生大量“投机炒作”，刺激价格上升。
七、住房保障体系落后八、房地产税制结构不合理九、城镇化建设居民收入的持续增长，会产生