房地产信托融资项目风险评估体系的研究.pdf

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房地产信托融资项目风险评估体系的研究【信托园地】摘要：随着房地产信托规模的急剧增长，融资项目风险评估工作的重要性越发突出。在深入分析房地产项目的共性风险和个性风险特征后，采用楔糊练合评价法设计了一种科学、实用的项有力的依据。关键词：房地产信托；融资；风险评估；模糊综合评价法一、前言房地产行业作为国民经济的支柱产业，具有产业关联度高、带动系数大、政策周期性强的特点，属于先导性和基础性产业；同时房地产行业资金占用大、回收周期长、利润回报高，需要采用多种融资方近年来，信托公司通过发行集合资金信托为房地产行业提供灵活多样的融资服务，促进了房地产行业的蓬勃发展。在过去的一年里，虽然国家对房房地产信托贷款规模2671亿元，与2010年2864亿元的增加额基本持平，房地产信托贷款累计余额已超过7000亿元。根据2011年12月的中央经济工作会议中“坚持房地产调控政策不动摇、促进房价合理会发生实质性松动，量价齐跌的趋势已成必然。房地产企业在销售收入减少、银行贷款规模不足的情况下，为保持企业的流动性，对房地产信托融资的依赖程度将逐渐提高。在机遇和挑战并存的市场环境下，针对目前房地产融资项目风险评估中存在的问题，本文提出了一种科学、有效的风险评估多级指标体系，综合考虑房地产项目共性风险因素和为手段，为房地产信托融资的决策提供科学准确的依据。二、房地产融资项目风险评估综述部因素的影响，存在着相当多的不确定性风险，使得房地产贷款的安全回收有可能面临各种各样的困82尹阿东1，何海凝2(1．华融国际信托有限责任公司信托业务部。北京100045；2．中信建投证券股份有限公司投资银行部，北京100010)目风险评估模型；通过实例应用，证明了该风险评估模型可以为房地产融资项目正确决策提供文章编号：1003—4625(2012)04—0082—04中图分类号：F830．58文献标志码：AProject，this式满足资金的需求川。地产实施了严格的调控政策，但2011年全年仍新增回归”的指示精神，2012年的房地产调控政策将不个性风险因素的影响，以定性分析为基础、定量方法(一)研究现状房地产开发活动由于受制于项目外部因素和内Abstract：Withwords：real收稿日期：2012-02—29作者简介：尹阿东(1976-)，男，辽宁人，北京科技大学经济管理学院博士；何海凝(1978一)，女，辽宁人，英国格林威治大学金融学院硕士。therapiddevelopmentofscaleRealEstateTrust，Financingriskimportancebecomesoutstanding．BasedanalysisCommonrisk’sandindividualrisk’characteristicsfuzzysyntheticevaluationdesignscien-tific，practicalfinancingmodel．Throughexample，themodelforEnterprises’financingassessmentprovidesbasis．Keytrust；financing；riskassessment；fuzzyevaluating金融理论与实践2012年第4期(总第393期)morepaperstrongtoestateonsUSeSa
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【信托园地】用旧评估体系——“旧瓶装新酒”的现象较为普遍。评估方面做了大量的理论研究和实践工作，试图通过建立科学、完善的评估体系模型，更加准确地评估现代控制理论的思想建立了房地产融资风险模糊综合评价模型忙1；李红(2006)建立了房地产企业、项目糊评价模型141；黄晓榕(2011)指出商业银行房地产贷款风险评估的基本指标是预计房地产贷款未来可偿未来可偿还价值的评估体系陋1；苏亚莉(20l产项目面临的系统风险和非系统风险两方面人手，建立了房地产项目的风险识别和风险监控体系161。以上研究成果的应用为科学准确地评估房地产项目的融资风险提供了较为可行的评估工具和决策依目前，国内信托公司已对房地产融资项目实施了事前评估管理工作，规范房地产项目贷款的运作，融资风险评估工作起步较晚，加之信托公司自身风险控制能力偏弱，无论是在项目评估理论上，还是在评估实践上，都有待改进和提高。这主要存在如下信托公司对房地产融资项目的风险评估工作由于缺乏科学量化的方法，易受主观因素的影响，由于同，“仁者见仁、智者见智”的评估结果普遍存在。2．重抵押、轻还款的评估倾向严重目前信托公司对房地产融资项目评估更多的是自身的还款来源是否充足。虽然合理地控制抵押率是控制项目风险的有效手段，但抵押的不动产变现能力较弱且周期较长，无法满足信托贷款到期后的刚性兑付。因此，评估工作应重点关注房地产价格的盈亏平衡