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CONSTRUCTIONECONOMY
建筑经济2007年第9期(总第299期)房地经济

产业基金在旧城改造中的运用研究

■傅鸿源,何学礼

(重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400045)

[摘要]资金一直是旧城改造的瓶颈,资金问题严重困扰着旧城改造。基金作为目前一种先进的融资方式,
本文将基金的思想引入旧城改造,提出成立“旧城改造基金”,并就旧城改造基金的运作机制、监管
机制以及旧城改造基金的现实意义进行了详细的探讨,期望旧城改造基金可以有效缓解旧城改造
的资金压力。
[关键词]旧城改造;基金;项目评价;运作机制
Abstract:Capitalisalwaysbottleneckoftransformationforoldcity,thecapitalproblemisgravelyperplexing
transformationforoldcity.Atpresentfundiscomparativelyadvancedfinancingway,andfundthoughthasbeen
drawnintotransformationforoldcityinthearticle.Thearticlesuggestssettinguptransformationfundforoldcity,
discussesoperatingmechanism,overseeingmechanismandthepracticalsignificanceoftransformationfundforold
city,andexpectsthatthefundcanbeabletohavealleviatedthecapitalpressureoftransformationforoldcity.
Keywords:transformationforoldcity;fund;projectappraisal;operatingmechanism
[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X(2007)09-0080-04

大的困境。以广州天河区石牌村为例,保守估计房屋面积
1引言
90万至120万平方米,改造资金估计达40亿。
旧城改造是当前城市政府面临的主要任务。一方面,
2旧城改造的困境分析
中央政府实施更加严格的耕地保护政策,要求城市政府注
重城市内涵式发展,合理利用内部土地,提高旧城区的土旧城区占据城区有利位置,但躯体老化未发挥最大
地利用率;另一方面,旧城区滋生出的安全隐患、社会治安效益,对旧城区改造可实现土地集约化利用,耕地保护,以
等问题迫切要求政府对旧城进行整改。但是旧城改造面及城市政府、开发商、拆迁户共赢。但是旧城改造中存在一
临一系列问题,包括资金、土地、拆迁、流动人口就业安置系列问题,分析旧城改造各参与方在旧城改造中的优势与
以及古城保护等等,其中缺乏资金是旧城改造面临的最弱势是十分必要的。

[作者简介]傅鸿源(1946-),男,重庆人,重庆大学建设管理与房地产学院教授,博士生导师,主要从事区域经济、城市规划、系统工程研究。

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房地经济建筑经济2007年第9期(总第299期)

政府作为城市经营者,迫切希望通过旧城改造带动商在居民中的地位,改善与政府部门的关系,树立责任企
该片区经济发展、改善治安环境、增加财政收入以及保护业的形象。
文物古迹。政府有改造旧城的意愿,在改造过程中可提供3.3旧城改造基金对中小投资者的现实意义
税收、政策和规划优惠,但缺乏资金和开发团队。开发商作中小投资者尤其是居民和被拆迁户入股旧城改造基
为房地产开发组织,有建设、研发、营销策划能力,期望通金,一方面培养了居民城市主人翁意识,让居民真正参与
过旧城改造获取正常的开发利润,扩大市场影响力,但高城市更新工作;另一方面让居民分享城市发展带来的效
额的土地出让费和拆迁成本让开发商望而却步。城市居益,将社会财富返于民,做到藏富于民。居民参与旧城改造
民希望政府改造旧城,提高居住环境、减少安全隐患,同时在拆迁补偿费未减少的情况下,项目完成后会得到比银行
被拆迁单位得到补偿费无处可用存入银行,城市居民超过利息更高的股息等收入,且入股居民在购买旧城改造项目
十万亿的银行储蓄。从银行的角度出发,旧城改造仅靠银房产时有优先购买权、购房折扣等优惠措施。
行贷款也不符合风险控制要求。旧城改造基金还具备社会保障的性质,被拆迁户得
改变以往开发商或政府单一操作模式,将城市政府到拆迁补偿费后,不善于经营可能会导致破产,旧城改造
的优惠政策、开发商的项目运作能力以及城市居民的资金基金充当理财专家代为经营,同时定期支付股息红利等,
揉和在一起发挥彼此的优势是解决旧城改造中资