深圳房地产投资信托基金的发展模式探析.pdf

透视珠三角

深圳房地产投资信托基金的发展模式探析

□席俊波

摘要：随着REITs在美国迅猛发展，逐步成为商业地产投资的主房地产金融工具，在亚洲的日本、新加坡、香港等地目前也非常普
流。在当前我国对房地产业实施宏观调控的背景下，研究REITs的模式及。深圳作为全国改革开放的窗口和试验田、全国经济中心城市、
发展问题，为我国发展REITs提供参考，促进房地产行业健康可持续发区域性金融中心，优越的金融创新环境和市场条件为推出房地产
展具有重要的理论和现实意义
，。投资信托基金提供了生存与发展的优良土壤；深港金融合作的不
关键词：房地产投资信托基金；信托计划；发展模式断加深和扩大为推出房地产投资信托基金提供了经验借鉴和人
Abstract:WiththerapiddevelopmentofREITsinthe
才支持；深圳房地产行业的健康有序发展又为推出房地产投资信
US,hasgraduallybecomethemainstreamofcommercial
托基金创造了良好条件，因此，深圳有必要积极探索房地产信托
realestateinvestment.Inthecurrentimplementation
投资基金的发展之路。
ofChina'smacro-controlonthebackgroundofthereal
所以，无论是从金融创新环境、还是香港成功的经验，或是深
estateindustry,thestudyofthemodeofdevelopment
圳较为成熟的房地产市场都表明在深圳发展具备一定
issuesREITs,Whichprovidesareferenceforourdevel-，REITs
的条件出于探索和萌芽阶段的深圳则不宜在现阶段涉
opment,promotethesustainabledevelopmentofthere-，REITs，
alestateindustry'shealth,hasimportanttheoretical足过多的种类，而应该结合实际，选择一个适合深圳、适合市场初
andpracticalsignificance.期发展的REITs类型作为切入点。
Keywords:REITs；trustplans；Developmentpattern二、房地产信托产业基金的特征及对深圳房地产业的积极意
义
房地产投资信托基金，是英文“RealEstateInvestmentTrust”房地产投资信托基金主要有如下特征：
的缩写（复数为REITs），是一种以发行收益凭证的方式集合特定①高流通性。房地产作为不动产，其本身的固定性使得它的
多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，流动性较一般资产差。如果投资者直接投资于房地产，当急需变
并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs现时，将被迫以折价出售。REITs作为房地产的证券化产品，通常
是金融创新的结果，它的出现促进了资本市场的发展，提高了金采用股票或受益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起
融体系的效率，有利于金融结构的改善和优化，是一种重要的房来。同时，由于REITs股份基本上大都在各大证券交易所上市，
地产金融投资工具。与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资投资者可以根据
REITs最先产生于20世纪60年代的美国。经历了40多年自己资金的需要，随时处置所持有的REITs的股份，具有相当高
的发展，美国的REITs市场无论在资产规模、收益率以及市场占的流通性。
有率等多方面遥遥领先于全球其他REITs市场，稳居全球RE-②高回报率。鉴于REITs资产在降低投资风险、增加投资收
ITs市场的霸主地位。REITs在美国的成功，吸引了西方发达国家益方面的重要作用，各国对REITs一般都有相关的税收优惠（表
和亚洲新兴国家和地区的目光，进入21世纪以来，欧洲、亚洲、南1）。如《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈
美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进REITs在其国家和利的大部分以现金红利方式回报投资者，则可免缴实体所得税，，
地区的发展。特别是随着中国REITs试点工作的进一步推进，相这就避免了对REITs和股东的双重所得税。REITs的税收条件、
信亚洲有能力在REITs市场总市值方面继续稳步前进。投资范围的要求以及高比例分红的规定是其保持高回报率的重
一、深圳房地产投资信托基金发展的契机要原因。
房地产投资信托基金（REITs）是目前欧美等地较为流行的
表1美国与亚洲房地产投资信托比较

美国日本韩国新加坡中国台湾中国香港

股利
至少90%至少90%至少90%至少90%待定至少90%
支付

(K-REITs免征50%的收购、登记税和特有(向税务部门申请改免税