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经济研究

北京市房地产价格的泡沫分析与政策研究

葛丽娜樊怡门莉
首都经济贸易大学经济学院北京100070

【摘要】房地产价格泡沫是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。从1998年
我国实行住房体制改革以来,中国房地产业进入了蓬勃发展阶段。北京市作为我国首都,房地产业也同其经济发展一样位于全国经济发展前列,特别是近些年,房地产业已逐渐
成为北京市经济发展中的一个重要产业,并且表现出迅猛发展的态势。本文试通过对1998年以来北京市房地产价格的分析,揭示目前北京市房地产行业是否存在价格泡沫情况
及其对策的研究。
【关键词】房地产价格泡沫房地产投机房地产政策

一、北京市房地产价格的现状分析略有涨幅但相对稳定。经济适用房的投资比例逐年下降,别墅和高级
从1998年我国实行住房体制改革以来,北京市房地产业进入了繁公寓的投资比例逐年上升,商业营业用房投资比例有所增加,从1998年
荣的发展阶段。从1998年到2011年间北京市商品房均价处于逐年上的8.8%增至2011年的10.8%。根据最近几年的数据分析,住宅产业已经
升的态势,商品房的销售面积随价格的涨幅呈现出上下波动的形式成为房地产业的绝对主体。同时经济适用房占比减少及商业用房占
（见图1）。比的增加现象,说明北京市房地产市场存在着供求结构性的矛盾,造成
1、投资总量快速增长了经济适用房房价的上升和商品房空置率的提高,严重影响了房地产
自1998年以来,北京市房地产行业发展呈现出快速的增长状况,价格的良性发展。
2011年北京市固定资产投资额增长近5倍,年平均增长率为14.5%。但3、房屋销售价格增长速度过快
2011年末北京市房地产的投资金额为3036.3亿元,与1998年相比增长从2000年到2011年,北京市商品房价格整体处于上升趋势。商品
了近8倍,年平均增长率近18.2%。由此可见,固定资产投资增长率显著房销售价格由2000年的每平方米4919元上涨到2011年的16852元,增
低于房地产投资增长率。这表明房地产投资已经逐渐成为北京市固长了3.43倍。其中住宅销售价格由2000年的每平方米4557元上涨到
定资产投资的重要组成部分。从对近年来房地产发展情况的数据分2011年15518元,增长了3.4倍。从2000年到2011年的数据分析中可以
析可以看出,房地产开发投资占北京市GDP的比重从1998年的15.9%提发现,北京市2000年至2011的房价总体处于上涨态势,2007年商品住宅
升到2011年的18.7%。房地产业的发展速度已明显快于北京市GDP的价格涨幅甚至高达到44.56%,为2000年以来的最高。
发展速度,这对北京地区的GDP增长做出了巨大贡献。
2、投资结构变化明显二、对北京市房地产泡沫问题的实证研究
自1998年以来,北京市房地产投资结构变化明显,住宅投资的比例1、房地产价格增长率/GDP增长率
房地产价格增长率/GDP增长率是评价房地产价格相对于GDP增长
速度的一个动态指标。一般情况下,这个指标值越大,说明房地产价格
增长率超过GDP增长越高,房地产资产泡沫形成的可能性就越大。根
据近年来研究得出的经验数据可知,若该指标值大于200%,就说明房价
可能出现了泡沫（表1）。
从2000年~2011年北京市商品住宅价格增长率/GDP增长率变动情
况可知,虽然2011年之前,该比值都在200%以内,但在2006年和2007年该
比值均超过了100%,甚至接近200%,这说明该年份房地产与实体经济已
经出现严重的偏离现象,房地产市场存在产生泡沫的隐患。虽然2011
年商品住宅价格增产呈现负增长,但通过近几年数据分析,北京市房地
产价格仍存在泡沫风险。
2、房地产价格增长率/CPI增长率
房地产价格增长率/CPI增长率是测度房地产价格相对于消费价格
增长速度的一个重要指标。其值越大,说明房地产增长率超过CPI增长
图11998-2011年北京市商品房价格走势率越高,房地产泡沫存在的可能性就越大。由于我国CPI变动较大测度
资料来源：赵阳北京市房地产市场价格泡沫测度分析理论经济学，2012值存在不稳定性,所以参考国际上房地产泡沫的指标值,即该比值大于

表12000年—2011年北京市商品住宅价格增长率/GDP增长率变动情况

年度商品住宅价格（元/平方米）商品住宅价格增长率（%）GDP（亿元）GDP增长率（%）商品住宅价格增长率/GDP增长率（%）

20004557-5247912.3-41.1
200147163.4284612.926.1
20024467-5.6321311.4-48.8
20034456-0.2366312.3-2
200447476.1428314