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上海市商品住宅价格空间分布特征分析.pdf

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第卷第期经济地理 年月二 上海市商品住宅价格空间分布特征分析【‘’ 许晓晖 华东师范大学地理系上海 摘要本文选择了房地产市场较为成熟的上海市的商品住宅作为研究对象在开发房 产信息查询系统的基础上,搜集整理商品住宅销售信息资料,并运用地理信息系统技术绘制 上海市商品住宅等值线图以揭示上海市商品住宅价格的空间分布规律进而探寻各区位因 子对价格空间分布的影响最终建立回归模型并对回归模型作出了解释。 关键词商品住宅商品住宅价格区位因子回归模型 商品住宅价格空间分布影响因素 、、 影响上海商品住宅价格空间分布的因素多样主要分为经济因素社会因素管理因素。政策因素 及个别因素经济因素包括①商品住宅的供给和有效需求的关系②经济发展趋势商品住宅价格空间 分布通常与经济发展水平并无最直接的关系却与经济发展的趋势密切相关商品住宅价格还与社会的 稳定状况和人口的密度、质量及增长速度等社会因素呈正相关关系管理、政策因素包括①税收政策 、 ②贷款政策,个别因素非常多样例如对商品住宅的喜好突发事件的影响等都会带来商品住宅价格的 变化。 某区域内商品住宅价格的空间差异主要与区域内各种经济、社会因素的空间差异而带来的生活 方便程度及生活环境的好坏有关,影响因素主要是①商业繁华程度包括一级商业中心的影响度、次级 、 商业中心影响度及居住区商业网点的完善程度②交通条件,如区内道路的通达度公共交通的便捷度 对外交通的便利度③生活基本设施包括基础设施完备程度和生活设施完善程度④居住环境条件包 括环境污染程度和风景优美程度⑤人口状况包括人口数量和质量。上述各种要素在不同的地理位置 上的组合影响着该位置的商品住宅的价格,使商品住宅在不同位置表现出极大的差异 研究方法 研究对象的选择 研究空间范围的确定鉴于目前上海市的商品住宅的开发建设仍集中于旧的中心城区本次 研究选择的地域空间范围为上海市浦西黄浦区、杨浦区、虹口区、闸北区、普陀区、长宁区、静安区、徐汇 、、。 区南市区卢湾区十个区形成商品住宅的集中分布的原因主要是第一上海市城市总体规划中中 心城区被赋予了重要的居住功能第二,受城市基础设施建设速度与力度的影响旧中心城区以外的许 多地区目前尚不完全具备“七通一平’的条件,生活必需的配套设施建设一时难以到位第三上海市 的就业机会仍集中于旧的中心城区。由于这些原因少量在中心城区之外选址的商品住宅其价格对房 地产市场反映不够准确。浦东新区商品住宅的建设以极快的速度增长但据年浦东城市建设管理 局对浦东商品住宅的专项调查发现二已竣工的商品住宅的待售率较高因此对浦东新区商品住宅的研 【在本文的写作过程中,华东师范大学刘君德教授给予了悉心的指导在此表示真挚的感谢。 来稿日期年月。 期许晓晖上海市商品住宅价格空间分布特征分析 究就显得较为复杂为了尽量使本文的结果做到准确有代表性,选择上海市浦西十个区进行研究。 研究对象价格的选择在分析上海市商品住宅价格空间分布特征时所采用的商品住宅价格,一 律为所选择的商品住宅样本的销售基价即商品住宅交易时的基准价格,单位为元平方米建筑面积 交易价格就是根据每套房屋的不同楼层、朝向,及买卖双方的谈判以基准价格为基础围绕其上下波动 形成的因此商品住宅的基准价格具有很大的代表性是对市场各种影响因素综合作出的反映,能较好 地反映某一区位房价的水平。 资料来源本次研究所选用的楼盘样本资料,主要是从年至年的《解放日报》、《文 汇报》、《新民晚报》上搜集的部分房地产广告从房地产市场中获取的信息及楼盘的销售资料集成为一 、 个详细的房产信息库该库中每则房产信息不仅包含楼盘名称及销售基价,还包括楼盘的开发商产权 性质、房产用途、项目位置、所在区域、租售方式、联系地址与电话、交房日期、资料来源等内容。为使研 究具有典型性选取个信息完整的楼盘作为进行上海市商品住宅价格空间分布特征及影响因子研 究的样本、 资料的修正 数据的期日修正 数据的期日修正即是为了避免通货膨胀因素对不同时间的数据的影响将数据统一修正到某一时 间的方法。本文确定使用的个楼盘资料摘录实践为年至年,可依下述公式对每个数 据进行修正 期日修正价格修正前价格 资料获取期日价格指数 采用上海市一年月商品零售物价指数,通过上述公式可将不同时间样本的价格进行 修正。本次研究中选用年月为基准即将所有楼盘样本的价格修正为年月价格。 房产用途修正 本文中的房产用途修正主要是指高层住宅与多层住宅之间的价格换算本文所使用的数据包括高 层住宅条多层住宅条同一地点高层、多层住宅价格的差别主要由建造成本的差别引起因 、 此以高层多层住宅的建造成本比例来进行房产用途修正。统计资料显示年至年住宅的 建造成本上升了倍以上,但高层、多层住宅建造成本的比例基本稳定如表。 表上海市高层、多层住宅建造成