保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析.pdf

PRICE:THEORY&PRACTICE·本刊专论·

陈酉宜

保障性住房政策对房地产市场
及其价格的影响分析

安排供地；广州市住房建设规
内容提要：近几年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了保障性住房政策。保障性《
划中，提出年将计划供应
住房的大量入市势必会改变房地产业现有供求格局，对房地产价格产生重大影响。本文重点》2009
保障型住房用地平方
研究保障性住房政策对房地产价格的具体影响，并对房地产企业的发展策略提出建议。0.8-1.01
关健词：房地产价格保障性住房政策影响分析公里，规划建筑面积158-200
万平方米；珠海市政府出台
近几年来，国家为了平抑房价，减轻群众购房负担，出台
《2008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规
了一系列保障性住房政策。在国家新近公布的四万亿投资计
划方案，决定在未来年，推出套廉租住房，新建
划中，明确提出要加快建设保障性安居工程保障性住房政》31899
。套经济适用住房；年月，北京市建设委员会正式
策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市，势必对房地507220082
公布《限价商品住房管理办法（试行）》。所有这些政策划规，
产业发展产生深远的影响。
都将有利地推动我国保障性住房体系的建设。
一保障性住房政策内容及实施现状
、二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响
保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要
的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用表现在以下方面：
住房和政策性租赁住房构成。（一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系
从年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转
2007受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业自身发
移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。2007年8展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过
月，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处
意见；年月日，建设部发改委国土资源部等
》20071126、、于复杂敏感期。按照建设部的投资计划，经济适用房加国有
九部委联合制定的廉租住房保障办法；年月
《》20071130农、林、矿区棚户改造总量将超过600万套，平均每年供应量
日，建设部国家发改委财政部国土资源部等七部门联合
、、、逾190万套。据了解，2007-2009年全国住房销售大致维持
发布了新的《经济适用住房管理办法》；2008年的《政府工作在550万套左右的规模。业内人士预计，如果未来3年住房
报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体系，解决城市低收成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过
入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收30%的份额。
入家庭解决住房难问题。经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出
根据建设部等部门提出的初步方案，在2009-2011年三售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循
年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定
一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2165亿元；二是条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直
加快222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造，接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，
投资1025亿元；三是新建经济适用住房400万套，投资经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本
6000亿元；四是建设公共租赁住房300万套，投资3000亿上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，可使普通
元。以上四项总投资12190亿元，年均投资4063亿元。其中商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。
前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地
为确保保障性住房政策的实施，国家也相继出台一系列方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿
支持保障性住房的政策法规。其中，财政部、国家税务总局投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用）。现在各地
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，
知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新
征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场的需求。
房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件
各地住房保障工作也取得一定进展。例如，《上海市的城镇中低收入家庭、新就业职工和流