潘石屹再添20多个土地证 SOHO中国上市在即.doc

潘石屹再添20多个土地证SOHO中国上市在即http://www.jrj.com2007年09月05日23:2421世纪经济报道【字体：HYPERLINK"javascript:ChangeShow(1);"\t"_self"大HYPERLINK"javascript:ChangeShow(2);"\t"_self"中HYPERLINK"javascript:ChangeShow(3);"\t"_self"小】【页面调色版】
本报记者杨丽萍
从6月推到7月，再推迟到现在。SOHO中国何时上市？
“9月上市的可能性很大。”8月底，一位知情人士向记者坦言。而就在同时，有香港媒体报道称，SOHO中国将不迟于9月上旬进行上市聆讯，力争9月底前招股，集资额可能会上升至7-10亿美元(约54.6亿-78亿元人民币)，而此前计划的是40多亿元。
据本报记者了解，若进展顺利，SOHO中国10月在联交所挂牌的可能较大。
潘石屹新增20多块土地证？
据香港媒体报道，SOHO中国已取得北京30多块土地中的20多块土地证。SOHO中国向来是“拿一个项目，做一个项目”，潘石屹何时突然冒出如此多的土地储备？
“确切的消息是，SOHO中国已经取得了前门大街改造项目。目前正在办理相关的土地使用证。”一位不愿意透露姓名的知情人士向记者透露，“前门大街改造工程中一个四合院就需要办一个土地证，30块土地的说法由此而来。”
对此传言，本报记者尚未得到官方证实。
据了解，修缮整治后重新开张的前门大街将改造为步行商业街，其主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划总占地面积22.4万平方米，规划总建筑面积40.2万平方米，其中，地上建筑面积23.4万平方米，地下建筑面积16.8万平方米，主体工程预计今年10月基本完工。
至于具体的“介入方式”，目前的说法不一，一种说法是SOHO中国出资购买前门商业街建设方北京天街置业发展有限公司部分股份得以介入，另一种说法是潘石屹通过目前少见的协议转让方式取得。
“天街置业是崇文区政府下属企业，而SOHO中国是一个纯市场化的地产开发商，有着成熟的商业开发经验，在前门大街的商业运作中，SOHO中国确实有其优势。”这位知情人士表示。
“这块地目前已是净地，此前，政府的拆迁成本大概是50个亿。”这位知情人士给记者算了一笔账，按照这种说法，SOHO中国吃下这个项目光是付出的地价款应该不会少于50个亿。“后期的投资也应在50个亿左右，SOHO中国在这个项目上的总投资将超过百亿。”
这一点在7月18日记者采访天街公司总经理田耕时也得到了进一步证实。“改造工程涉及到水、电、气以及道路等多项市政工程，这些工程当中投资最少的一项都要超过2亿元，多的就很难说了。”
值得关注的是，SOHO中国对于前门项目的赢利模式，将区别于以往开发商业项目全部出售的“惯例”，采取只租不售的方式，以赚取稳定的现金流。
前门大街是老北京最著名的商业街区，改造工程显赫而敏感，直至记者发稿之时，SOHO中国未正面证实此事。
上市期待
众所周知的是，土地储备是香港联交所考察地产上市公司是否具有投资前景的最重要砝码，尤其是对于内地的地产企业。
此前本报曾报道，SOHO中国上市日期之所以一再延后，一方面由于SOHO中国打算在上市资产内再加入一些新购入的项目，而土地证的取得需要时间；另一方面有可能是SOHO大股东潘石屹与上市保荐人在公司估值方面有分歧，潘石屹索价比保荐人心目中的定价高，双方一直在讨价还价。据了解，SOHO中国上市最初的保荐人是高盛和汇丰。不过，最新消息说，高盛已被另一家投行替换。
此前，香港媒体报道，SOHO中国的预计筹集资金额度为50亿到60亿港元，而保荐人对公司给出的发行定价相对较低，只能筹到40亿左右的资金，达不到SOHO中国的预期，定价分歧导致上市时间延后。
假设拿下了前门大街项目，盛传已久的SOHO中国大股东潘石屹索价高于上市保荐人心理定价，似乎有了回旋余地。此次，香港媒体所报出的募资额为78亿元。
“当时所说的新购入项目就是指前门大街项目，目前，30多块地的土地证已经办了20多块了，上市也许就会很快了。”这位知情人士透露。
据了解，6月2日，光华路SOHO开盘至今，已有逾13亿元的销售额，无疑为公司的上市增加了新筹码。此前三月，SOHO中国刚刚以35亿元拿下的三里屯SOHO项目，预期销售额将超过百亿元。2006年，SOHO中国销售额达39亿元。SOHO中国在北京CBD核心地带，开发面积共计158万平方米。“土地储备足够SOHO中国开发2-3年。”
土地证的大幅增加，SOHO中国10月挂牌就可以期待了。