世联：国际旅游地产案例研究.pdf

：SH[2006]GW06
谨呈：上海星狮管理咨询有限公司

国际旅游地产案例研究

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2006.05
案例选取的适用条件我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研

u旅游度假城市（区域）边缘地究，并着重分析了其中的十个国际案例
区的海洋resort项目

u稀缺但不独占的水（海或湖）
资源
Homestead
u休闲、旅游度假、主题社区

u第一居所与第二居所并存亚美尼亚海
Kapalu岛
a

巴拉德罗
Bintan亚龙湾
Cancun
Kaanapal
i

u指导型案例：
u香港愉景湾与、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亚龙湾、佛罗里达州亚
美尼亚海岛庄园、Homestead、Bintan印尼
u美国佛罗里达州OrangeLake度假村
u美国明尼苏达州海鸥湖Cragun‘s会议中心度假村

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夏威夷Kapalua社区

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夏威夷概况

可爱岛

欧胡岛
摩洛凯岛

茂宜岛
拉奈岛

夏威夷大岛

p夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛
组成，其中面积超过1000平方公里的只
有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱
岛。
p全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基
海滩是其中最主要的度假区，距离机场
10分钟车程。

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项目背景夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率
高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系

p日本客户的特点：

1、在91-93年的衰退期日本客1984年77%23%
户的兴趣不减，平均维持在每
年20亿的消费开支。1985年50%50%
初访客
2、日本游客繁荣了当地的商回头客
业。日本游客在岛上平均逗留1987年47%53%
4－5天，西方游客平均逗留8
－10天，但日本游客花销却比1993年38%62%
欧美游客多出3－4倍。
p与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱
乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。
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p初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。
主要是因为：
4.5平均(Day)1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方
3.5平均花销使人无意重游。
2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。
1
3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。

日本游客西方游客

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项目背景提供多元化的旅游活动组合和多种世界性
人文历史内涵

HAWAII的经验

u利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波p瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠
动性港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑
水、潜艇旅行)
u延长游客逗留时间，增强消费和重来可能
p茂宜岛：大自然的鬼斧神工
u定期更新旅游项目，保持新鲜度
p可爱岛：天然热带植物园
p夏威夷大岛：5座火山
p在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高
尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。
p其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的
天体观测站和天文研究中心之一。
p夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。

*60年代初由摩门教会出资、某大学协助，在瓦胡岛西北部建立，其中仿效夏威夷、萨摩亚、塔西提、
汤加、斐济、新西兰、马克萨斯7个南太平洋岛屿建造了7个村落，以展现各岛文化传统和风土民情。

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Kapalua经总平面设计规模完整地据点型的高档
项目背景
自包度假区，是重要的度假胜地，也是高级的别
墅社区，是慕伊岛的三大主要计划之一

u区位：坐落于Maui
岛的西北海滨，到
岛的主要机场为1小
时车程；

u规模：占地约为6平
方公里，土地有丘
陵和山谷的斜坡；

u资源：Kapalua,
Oneloa，theRitz
Kapalua海滩

u客户：多为高级白
领人士及外籍人
士，以旅游度假为

主。7
市场吻合度以低密度底层建筑与当地融为一体，突出
夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格
1.Kapalua别墅
7
u设计保留了自然的2.Kapalua酒店
原生态地貌，融合3.公寓别墅10
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了自然景观与必要4.菠萝岗89
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的土地利用；5.高尔夫球场
6.购物中心
7.Kapalua园
u集中修建海湾度假7
设施及酒店、购物8.植物园87
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等相关配套；9.利兹Ÿ卡尔帕鲁阿酒店
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10.18洞高尔夫球场
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u组建多种经营实11.乡村网球中心
体，包括豪华旅
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馆、TH、独立别墅
等；6