房地产估价案例与分析.doc

《房地产估价案例与分析》
目录
第一部分房地产估价原则………………………………………………1
第二部分估价程序………………………………………………………2
第三部分房地产估价技术路线…………………………………………3
第四部分估价方法………………………………………………………3
市场比较法………………………………………………………3
收益法……………………………………………………………5
成本法……………………………………………………………7
假设开发法………………………………………………………9
基准地价修正法…………………………………………………11
第五部分不同估价目的下的估价………………………………………11
土地使用权出让价格评估………………………………………11
房地产转让价格评估……………………………………………12
房地产租赁价格评估……………………………………………12
房地产抵押价值评估……………………………………………13
房地产保险估价…………………………………………………14
房地产课税估价…………………………………………………14
征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………15
房地产的分割、合并估价………………………………………15
房地产纠纷估价…………………………………………………16
房地产拍卖底价评估……………………………………………17
企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………17
损害赔偿估价…………………………………………………18
第六部分各种类型的房地产估价………………………………………18
居住房地产估价…………………………………………………18
商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18
商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18
旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19
工业房地产估价…………………………………………………19
特殊用途房地产估价……………………………………………19
第七部分估价报告格式…………………………………………………19
估价报告常见错误……………………………………………………21
第八部分估价报告案例…………………………………………………23
第九部分投资分析………………………………………………………23
第十部分网上下载………………………………………………………24
案例分析解题思路
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类
型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标
准及估价方法均有影响。※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未
来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）
④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。
二、房地产估价方法
1、各方法之间的关系①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34
③各方法相互引用P54
比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去—现在过去—现在将来—现在