房估师案例与分析备考强化练习题.doc

PAGE\*MERGEFORMAT6

2011年房估师案例与分析备考强化练习题(1)
(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。答：
1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。
2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。
3.收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率。
4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期。
5.以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的。
注：1.如只答参数的不给分。
2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分
2011年房估师制度与政策备考分析题(2)
申房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。
10.建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共()万元。
A.1680
B.30000
C.30168
D.31680
11.甲公司与乙公司签订的合同属于()。
A.有偿合同
B.无偿合同
C.要式合同
D.单务合同
12.基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与()有关。
A.回填土的密实程度
B.地基土的承载能力
C.荷载
D.埋置深度
13.乙公司与保险公司签订的保险种类属于()。
A.社会保险
B.综合危险保险
C.定值保险
D.不定值保险
14.甲公司向银行申请的贷款，其种类为()。
A.短期贷款
B.中期贷款
C.自营贷款
D.特定贷款
15.销售均价20000元/m2为()。
A.众数
B.中位数
C.算术平均数
D.几何平均数
答案：11.AC12.CD13.BD14.AC15.C
2011年房估师制度与政策备考分析题(3)
2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于()万元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案：D
解析：国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。2亿元×35%=7000万元。
2.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有()签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册施工管理师
答案：C
解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
3.住房公积金管理的决策机构是()。
A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心
C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府
答案：A
解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。
4.商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元/㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为()万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
答案：C
解析：(1)面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150㎡×(1+3%)×4000元/㎡=61.8万元。
5.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由()确定。
A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
答案：B
解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当