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考试科目资产评估实例与案例分析
一、房地产评估（市场法）——住宅
1、概况
评估目的：产权转移。
2、比较因素条件说明
3、比较因素条件指数
比较因素条件指数表
比较因素待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3交易价格（元）12290123509970交易日期修正指数100100100100交易条件100100100100区域因素地理位置100100100100基础设施100100100100公共配套100115115115交通100100100100环境景观100115115115加权合计100106106106个别因素临街情况100100100100新旧程度100100100100装修条件100107.5115100建筑结构100100100100平面布置100107.5115100朝向100100100100施工质量100100100100加权合计100102.14104.291004、比较因素修正系数
比较因素修正系数表
比较因素待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3交易价格（元）12290123509970时间因素(100)/100100/100100/100100/100交易条件100/(100)100/100100/100100/100区域因素100/(100)100/106100/106100/106个别因素100/(100)100/102.14100/104.29100/100比准价格（元）11351.4211171.689405.66评估单价（元）10642.92
因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。

二、房地产评估（成本法）——厂房
1、概况
评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。
资产评估基准日：2010年6月30日。
评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。
评估方法：房地分估，成本法。
2、重置全价资料
（1）基价
建筑安装工程造价：1234.32
调整因素：
期日修正：1.38
层高修正：37.2%
结构及屋面修正：-7%
经综合调整后的工程造价：
1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正）
=1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米
（2）前期（专业）费的确定
前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%
=2217.78×5%=110.89元/平方米
（3）管理费的确定
管理费=经综合调整后的工程造价×3%
=2217.78×3%=66.53元/平方米
（4）资金成本的确定
利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2
=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1÷2=63.59元/平方米
（5）评估单价的计算
评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本
=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米
（6）评估原值的计算
评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元
3、成新率资料
理论成新率===71%
技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%
=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%
综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%
=89.80%×60%+71%×40%=82.28%
4、最终评估值
评估值=重置成本综合成新率
=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元
因此，该房地产的评估值为1383.80万元。

三、机器设备评估——进口彩印机
1、概况
设备名称：彩印机。
评估目的：产权转移。
资产评估基准日：2010年10月31日。
购置年月：2008年10月。
启用日期：2009年5月。
账面原值：22197066.91元。
账面净值：20468866.70元。
2、重置全价资料
（1）直接成本
FOB价=240万美元
境外运费=2404%=9.6万美元
境外运输保险费=(240+9.6)0.5%=1.248万美元
CIF价=240+9.6+1.248=250.848万美元
=250.8486.6908=1678.37万人民币
银行财务费=1678.370.4%=6.71万人民币
外贸手续费=1678.371.5%=25.18万人民币
商检费=1678.370.3%=5.04万人民币
国内运杂费=1678.371%=16.78万人民币
安装调试费=1678.375%=83.92万人民币
生产线设备项目设计费=1678.372%=33.57万人民币
管理费=1678.373%