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市場評估及引進業種衝擊肆、土地使用配置與建.ppt

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林口工商綜合區投資規劃案簡報內容基地位置面積 台北縣林口鄉南勢埔段頭湖小段145等7筆地號，全區面積10.3831公頃 氣候 年平均溫度22.9度，風向以東北風為主，年平均降雨2400mm以上，降雨日達167日 斷層 基地無斷層通過，距離最近之斷層為山腳斷層，距離約6.3公里壹、基地位址與環境現況分析相關上位及建設計畫 潛力商圈：車行距離約10-15公里範圍 三重市、板橋市、樹林市、鶯歌鎮、蘆竹鄉、龜山鄉、桃園市、台北市貳、產業人口分析及商圈界定 依據基地條件、週邊環境、人口、產業發展，初步可朝工商服務及展覽分區、購物中心分區使用發展(目前工商綜合區設置方針及申請作業要點草案條文修正可綜合平面或立體方式設置) 以國內工商展覽為主的商業展示中心 多屬地方性工商展覽性質，使用率僅50%左右，因此展覽館的使用屬性合理定位、充足的經費、政府部門支持方能有效拓展商機 本基地以工商展覽之市場需求不大，建議不設置 若能提供專業與相關附屬設施，未來營運商機頗高 建議場所規模以1000人及不超過1500坪為目標，較能達到專業化門檻 戶外型主題樂園佔地規模大，非本案基地所能適用，宜以不同型態如室內海水浴場等類似主題來發展，較有發展空間及吸引力 結合主題樂園及會議中心爭取客源參、市場評估及引進業種衝擊 參、市場評估及引進業種衝擊 方便性-滿足圈內外、特殊需求族群消費人口之需求 合理性-符合實際使用者的硬體規劃 融合性-整體與個別之相容與區隔 全方位經營設施，帶動商業人潮，涵蓋食、衣、住、行、育樂各方面需求及消費資訊，建立全客層消費型態 引進話題性設施，配合資訊媒體，成為領導性購物中心主流，保持競爭優勢 定位為複合性購物中心，在主力店設置方面，引進專有品牌及新品牌，提升國人的消費水準，塑造建築硬體特有風格參、市場評估及引進業種衝擊 本案商圈消費潛力，民國95年估計363億元，平均營業坪效高達20萬，即整體商圈可有效支持四座購物中心存活，因此，本案未來仍有發展空間 本案引進室內海水浴場、俱樂部及休閒旅館、SHOW場等，在主力店的強度有相當大的吸引力，未來應能符合整體消費潮流 本案在民國92年以後進入市場，有調整及檢討機會，可有別於經營符合國內喜好的購物中心類型 引進國外知名購物中心經營管理團隊是整體營運的重要因素肆、土地使用配置與建築計畫肆、土地使用配置與建築計畫伍、公共及服務設施配合情形 開發許可階段：90—92年度 向經濟部商業司提出申請並獲推薦後，依序辦理環境影響評估及土地變更作業陸、預定開發進度與配合時程柒、開發效益模式與成本分析 第一期營運收入(合計為11億8,984萬元) 量販店：8,448萬元 餐飲類：1億3,952萬元 購物中心：9億6,584萬元 開發模式類型 自建自營模式-市場風險大相對獲利高 地上權設定開發模式-收取權利金及租金 資金來源 自有資金：65億9,000萬元 銀行融資：42億4,858萬元,利率8% 16.62年 (90年起算)27.8年 (自90年起算)淨現值(NPV) 1,826,085仟元內部報酬率(IRR) 12.54%調整後報酬率(MIRR) 10.89%獲利指數(PI) 1.55正向影響主要財務因子 第一期主力店營業收入 第一期零售店營業收入 第二期主力店營業收入43 地方發展需求 促進當地商業活動繁榮地方經濟 社會經濟現況 商圈發展成長快速市場頗具潛力 都市發展 提升土地利用效率、增加服務人口與就業機會、交通路網發達、消費型態改變提升拾、綜合結論拾、綜合結論簡報結束敬請指教