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浅析社会力量参与保障性住房建设的模式
作者：龚伟
为了抑制部分城市房地产价格过快上涨，两会期间温家宝总理提出，“十二五”期间，全国将建保障性住房3600万套，其中2011年和2012年各建1000万套。由于保障性住房投资规模空前巨大，且工期短、任务重，单靠政府有限的人力和财政投入明显捉襟见肘，于是引进社会力量参与保障性住房建设就成了必然趋势。但社会力量以何种方式参与保障性住房建设，才能既确保不违背发展保障性住房的初衷，又能充分调动各社会力量的积极性呢？笔者认为，目前引进社会力量参与保障性住房建设主要有以下四种模式：
合作开发模式
房地产合作开发，亦称房屋联合开发、房屋合作建设、房屋联建等，是指一方提供待开发地块的土地使用权（以下简称“土地使用权”），另一方提供资金，合作双方根据合同约定共同经营、共担风险、共享利润的房地产合作开发模式。广义的房地产合作开发包括：法人型合作开发、合伙型（非法人）合作开发和协作型合作开发等三种情况，“由于在我国目前的法律框架下，并不存在合伙型房地产开发企业的组织形式，因此讨论非法人合伙型联营没有任何现实意义。”张卫东：《房地合作产开发概念与类型》载于http//www.law110.com。
故在本文中，笔者对保障性住房合作开发模式的讨论，也主要限于法人型合作和协作型合作两种开发模式。
所谓法人型合作开发模式是指，合作双方一方提供土地使用权，另一方提供开发资金，共同成立合资公司（通常称为“项目公司”）进行房地产开发的合作模式。在此合作模式中，以土地使用权出资的一方需将待开发地块过户至合资公司名下（即以土地使用权作价入股）；另一方通常以现金出资入股，双方以合资公司的名义进行合作开发。就社会力量参与保障性住房建设而言，法人型合作开发模式具体表现为由政府相关部门提供土地使用权，社会力量（主要指房地产企业）提供资金共同成立合资公司进行保障性住房项目的开发建设。
笔者认为，法人型合作模式的优点至少有以下两点：第一，开发主体单一、权利义务明确，有利于缩短办事流程、减少合作纠纷。由于以合资公司具有独立的法人资格，合作过程中出具的法律文件无需合作合作双方共同签署，不但可以有效提高公司日常运作效率，而且也避免了因双方共同参与公司管理而可能产生的诸多纠纷。第二，合资公司独立承担法律责任，有利于降低合作双方的商业风险。众所周知，根据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东以出资额为限对公司债务承担有限责任。也就是说，在以法人型合作模式建设保障性住房的过程中，政府和社会力量均以其认购合资公司的股份为限承担有限责任，减少了合作双方的投资风险。同时，我们也必须清醒的认识到，社会力量以法人型合作模式参与保障性住房建设还存在诸如：政府与社会力量设立合资公司手续繁杂；政府将待开发用地过户至合资公司名下的程序尚无明确的法律规定等一系列问题。
顾名思义，协作型开发模式是指合作双方不成立新项目公司，通过共同出资、共同经营、共担风险、共享利润的方式来完成房地产项目的合作开发建设。实践中，依据是否办理土地使用权变更登记作为标志，协作型合作开发可以划分为以下两种形式：一是，土地使用权变更为合作双方共有，房地产开发过程中的所有开发报建手续和后期销售工作均以合作双方的名义共同办理；二是，土地使用权在合作一方名下，房地产项目的开发报建、销售等均以土地使用权一方的名义进行，提供资金的一方参与或者不参与管理，进而分享合作项目利润的合作方式。由于在这种合作方式中出资一方时不显名的，因此法律上又称之为“隐名合作”。这种合作方式也比较常见，大家较为熟知的保障型住房与商品房混建就属于隐名合作的一种。
就社会力量参与保障性住房建设而言，笔者认为，采取协作型合作模式具有如下两方面的优势：一方面是，手续简便、灵活，有利于快速推进保障性住房建设。如前所述，协作型合作模式只需要政府和社会力量之间达成协议，无需办理繁琐的行政审批程序，既方便快捷节约时间成本又可以节省合作双方的资金成本。另一方面是，保障性住房的土地使用权不转移降低了合作风险。因合作建设保障性住房的过程中，一般是由政府提供土地使用权，若采取协作型合作模式，则政府无需将土地过户至项目公司或者合作对方名下，进而可以避免因合作方自身的债务纠纷导致土地被查封、追索的风险。当然，不可否认，协作型合作模式也有其不可避免的局限性——由于现阶段我国尚无明确的法律、法规调整协作型合作开发模式，这就难免会导致实践中无法可依的混乱现象。
BT模式
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设—移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/22199.htm"\t"_blank"融资模式。BT模