新兴社区商业研究.ppt

新兴社区商业模式的形成研究背景：
随着深圳城市经济的蓬勃发展，越来越多的新兴社区的建筑规划中涉及到社区商业物业，而社区商业物业如何进行营销，往往是销售中的难点。

研究目的：
为公司包含社区商业物业的项目营销的前期拓展及后续营销操作模式提供研究支持。概念界定ChapterI概念界定购物中心的基本分类形式：邻里型或社区型
服务人口：1—2万人
服务半径：1—2KM
到达时间：步行3—5分钟
业态：以折扣店、便民中心、专卖店为主
行业配置：商业、服务业
顾客对象：本区及邻区住户
购物规律：需要型购物社区商业模式形成的因素Chapter2新兴社区典型商业模式模式一：蔚蓝海岸模式
模式二：金色家园模式
模式三：星海名城模式模式一：蔚蓝海岸模式模式二：金色家园模式模式三：星海名城模式三种典型社区商业模式比较结论蔚蓝海岸模式
或
金色家园模式Chapter3其他影响因素类比社区商业案例比较分析商业物业营销模式
商业物业产品
主力店/品牌店的数量

可控因素中，后两点是社区商业形成的两个次要因素。四季花城桂芳园2、主力店/品牌店对社区商业的影响如何选择合适的社区商业形式？社区商业中心位置选择不同环境条件中的步行距离控制(m)规划设计要点：
重视街道空间环境设计
统一考虑空间

常用建筑形式：
拱廊式
骑楼式
街道式波托菲诺商业街社区商业街的适当形式社区商业模式形成的因素四季花城研究对象均价范围：3500—7500元/平方米，按均价分段选取楼盘。
多期开发楼盘价格变化幅度较大，表中数据为多期楼盘平均价格。各业态店铺数量面积方面，超市零售、餐饮、美容美发所使用面积最多；
虽然各样本均为入伙的社区，由于商业规划、社区商业成熟的滞后的影响，空置面积仍有近10%。由于受金色家园超市单个样本影响，超市单店平均面积达到921平方米。
其他业态单铺平均面积集中在50—100平方米之间。
在社区店中，超市、餐饮、药店、美容美发、银行是可以承租较大面积商铺的业态。社区商业模式形成的因素住宅均价由所调查样本显示，住宅价格与商铺租金有一定的正相关关系，这与社区所在地段有关；
租金水平也与社区居民消费能力有关。单店平均面积与住宅价格的关系社区商业业态：
餐饮、美容美发、超市零售、服装鞋帽、地铺、药店为社区中数量较多的业态。
在社区店中，超市、餐饮、药店、美容美发、银行是可以承租较大面积商铺的业态。
各业态商铺面积最多集中在50—100平方米之间。

社区商业与住宅价格的关系：
商铺租金随着住宅价格的降低而呈降低趋势。
住宅价格越高的社区，相应单店平均面积越大，这是因为价格越高的住宅，越能吸引使用规模大的商铺的品牌购物、休闲、娱乐商家，占用越多社区商业面积。对商业物业营销的启示Chapter4社区商业的发展趋势国外社区商业的形成国外社区商业的形成（续）国外社区商业对社区商业的启示社区商业未来发展趋势TheEnd深圳新兴社区商业市场调查『深圳新兴社区调查』调查样本位置大型超市金色家园商业业态比例主力店分析：
金色家园有全家乐、肯德基、麦当劳等大型知名连锁店，是因为其所处位置是区域型商业中心，另外，在交通、人流、临街面、区域居民消费力等构成方面，符合上述品牌店的主要选址指标。金域蓝湾1—2期金域蓝湾街铺夜景及灯光效果。布置：沿福荣路临街布置
长度：约200m
档次：中高档
主力店：全家乐超市
周边社区：以鸿景湾名苑、下沙村居民为主。
装修设计：统一招牌蔚蓝海岸1—3期商业主要沿着小区出入口的登良路两边集中分布，为500m长临街商铺；
周边商业配套比较充足，加上小区内也有商业，故沿街商业面积不大；
商业街无停车场，汽车多停在路边；
层高6M，但大多商店没有分隔楼层；
主力店为7-11，满足便利性，但不构成吸引人流的商业业态。蔚蓝海岸蔚蓝海岸1-3期商业业态比例招商海月1—2期商业街的建筑形态极具吸引力，且和绿化结合。
一、二层招牌、装饰、店铺门等设计均预留了统一尺寸，并给商家发挥的空间。招商海月商业街的顶部处理。商业主要沿小区出入口海月路东面分布；
工业八路的商业多数还没有营业，因为南面天骄华庭现没入伙，北面主要的离住宅部分较远；
海月路主要是为社区服务；工业八路为开放式；
商业街长度约1500m；
商业档次为中档，无大型知名品牌主力店。招商海月商业业态比例阳光棕榈园1—3期阳光棕榈商业街商店门面采用统一设计；装饰采用和社区一致的热带风格；
前广场可进行商业活动。别致的内廊设计，注意商店招牌、天花和柱的灯饰。绿化设计都与众不同；太阳伞、休闲椅可以延长路过者的停留时间，且让商业街不仅仅只代表消费，还有驻足。商业分布在小区主入口两旁、沿着前海路西面，学府路南面，形式为临街商铺＋主题商业街；
总长度约为1200m；
主题商业街为中高档，学府路为中低档；
主题商业街经营比较理想，前