房产面积量算方法.ppt

第八章房产面积量算概述
《房产测量规范》（GB/T17986-2000）于2000年8月1日起实施。它的颁布实施对加强房产测绘管理，促进我国房产测绘事业的发展，起着十分重要的作用。
房产面积量算指水平面积量算，分为房屋面积和用地面积测算两类。
其中房屋面积量算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的量算。§1房产面积量算的基本要求§2进行房屋面积计算的基本过程
由上而下，即按幢分摊→功能区分摊→层
分摊顺序进行共有面积分摊。
1标注尺寸
2房屋边长尺寸检查
3套内面积计算：套内使用面积＋墙体面积＋阳台建筑面积
4共有面积计算：幢→功能区→层
5建筑总面积的计算：以外墙边长计算6检核

7幢共有面积分摊8检核
9功能区共有面积分摊
10检核
11层共有面积分摊
12检核
13计算各套的产权面积
14检核§3房屋面积量算的方法与精度
1坐标解析法
根据坐标计算面积，其面积中误差为：坐标解析法计算面积的限差为：2实地量距法
在实地用测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出图形的面积。是目前房地产测量中最普遍的面积量算方法。
对于规则图形，如矩形、方形的房屋或房间，用卷尺或测距仪直接量取其边长，即可简单得出面积；对于不规则图形，可将其分解成几个简单的几何图形，分别计算出这些图形的面积，用加减法计算出其面积。随着数字化技术的发展以及房地产信息系统的建立，用坐标计算房屋面积的情况会逐步增多。在房地产面积量算这一领域，用坐标解析法和实地量距法测算面积将会交叉使用。
而两种方法限差计算的模型不同，得出的结果和趋势均不同。§4房屋面积量算中需要探讨的问题
1层高的规定
根据《房产测量规范》的要求，层高要大于等于2.2m，层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。
有些建筑物无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。
可否采用净高数据？
净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差。2阳台面积计算
阳台的围护结构差异很大；对于有斜屋面的阳台上盖如何理解？
可采取围护结构按梁的水平投影面积计算；遮盖部位计算面积，没有遮盖部位不计算面积。
3复式建筑斜屋面的面积计算
《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
斜屋面面积计算时能否不考虑房屋的窗顶
（老虎窗）超过2.2m的部位。4室外楼梯的面积计算
《房产测量规范》规定属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
对于无顶盖的室外楼梯现在存在两种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算；另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖，仅最顶上一层无盖按一半面积计算，其余各层
按投影面积计算。5伸缩缝的面积计算
《房产测量规范》规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算面积。
伸缩缝最好不计算面积。虽然其与室内相通，不过对于一栋房屋来说面积实在太小了。6檐廊的面积计算
《房产测量规范》规定：与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。而国标对什么是檐廊却没有明确的定义，且要有什么样的围护结构也不是很清楚。
应进一步将檐廊的概念明确化。7楼梯的面积计算
《房产测量规范》规定：楼梯间按房屋自然层计算面积。由于对于楼梯间无明确的解释，因此楼梯栏杆间形成的中空部位是否计算面积，在实际工作中不好把握。
需要对《房产测量规范》中许多不明确的问题进行细化，确定具体操作方法。§5房产面积量算法律纠纷表现形式
1建筑面积不变，套内建筑面积变小引起的纠纷
由于期房的销售面积仅是依照在图纸上测量出的数据来确定，最终房屋建成后难免会出现误差。因此有一定的误差存在应当是允许的，也是不可避免的。一旦出现误差，购房者与开发企业之间依照约定的处理方式进行结算即可。
但在实际商品房买卖中出现建筑面积不变，公摊建筑面积增大，实际使用面积减少。2公共分摊面积不清引起的纠纷
有些开发商为吸引购房者，预售时故意少算分摊部位，使房屋套内建筑面积与建筑面积的比例上升，而在实际交付房屋时，却按正常的标准计算公摊面积。
还有开发商为了提高自身的收益率，将原来不应分摊的部位，如独立的车位、俱乐部等进行了公共分摊，分摊后又将该房屋出租或出售，侵犯了购房者的合法权益。
应依照有关规定将公共分摊部位及面积向购房者
明示，并在买卖合同中作详细约定。3房产测绘单位无资质施测，或超越资质
测绘引起的纠纷4对《房产测量规范》条款的理解、运用不同
导致房产测绘面积产生差异
目前，《房产测量规范》有些条款比较原则，可操作性不强，其在实际工作中运用时难以统一。
例如，墙体装饰厚度（即抹灰层）是否计入使用面积，容易产生不同的理解。按规范规定，内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面是指没有